İstanbul Finans Merkezi

BUILdIST Yapı Malzemeleri Fuarı kapsamında gerçekleştirilen panellerin birinde İstanbul’un Finans Merkezi olması ve yer seçimi kararı konuşuldu. “Neden Ataşehir?” “Finans Merkezi İstanbul’da olmalı mı?” gibi konuların tartışıldığı panele sektörün uzmanlarından TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Işıl Dinçer, Mimar Enis Öncüoğlu ve GMTR’den Firuz Soyuer konuşmacı olarak katıldılar.

Konuşmacılar Anadolu yakasının yer seçimi açısından anlamlı olduğu konusunda ve hiçbir şey yapılmadan önce çok geniş kapsamlı bir planlama yapılması konusunda hemfikirler.

Işıl Dinçer: Anadolu yakası, TEM, E-5 bağlantısı ve görece düzenli gelişimi, mevcut arsa stokuyla doğru seçilmiş gibi görünmektedir. Yeni kavşak ve metro bağlantılarıyla da bunun destekleneceği düşünülmektedir.

Mevcut Merkezi İş Alanında arsa stoku, yeni arsa üretme ve ulaşım bağlantılarının çözümü çok zor gözüktüğü için Anadolu yakasında konumlanması daha mantıklı görülüyor. Ayrıca arsa bedelleri, ofis kiraları, konut metrekare bedelleri Anadolu yakasında daha düşüktür. Bu nedenle de son 5 yılda özellikle Kavacık, Ümraniye bölgesinde ofis gelişimi artmıştır. Konut yatırımlarında da benzer bir eğilim görülmektedir.

Ancak tabi mevcutta Anadolu yakasında yaklaşık 675 bin metrekare ofis alanı varken yapılması planlanan 600 bin metrekarelik yeni ofis alanının bölgeye nasıl bir baskı yapacağı, bu kadar alana ihtiyaç olup olmadığı, çevresini nasıl etkileyeceği gibi konular daha çok tartışılmalıdır.

Konuya olumlu yönden bakarsak, iyi bir planlama yapıldığı takdirde, yer seçimi doğrudur ve çevresini de olumlu yönde etkileyebilme potansiyeli vardır. Olumsuz yönünden bakarsak da iyi planlanmadığı takdirde, arz fazlasının ortaya çıkması olasıdır. Tabi alanın sadece ofis değil, çarşı, rezidans vb işlevlerle de desteklenerek gece gündüz kullanımının dengelenmesi, yine ofise destek olabilecek kongre, otel, ticari ünite, gelecek nüfusa uygun A, B, C sınıfı konut ve ofis planlamasının iyi bir şekilde yapılması gerekmektedir.

Örneğin bölgeden arsa alan bankalar bulunuyor şu anda ve Ziraat Bankası, Halk Bank BDDK gibi kurumlar bunların arasında yer alıyor. Ziraat Bankası’nı ele alırsak tüm Türkiye’deki mevcut ofis alanından fazla bir alana sahip bu bölgede ve bunu nasıl planlayıp ne şekilde kullanacağı da merak konusu. Bu nedenle doğru bir masterplan çalışması yapılması gereklidir.

Firuz Soyuer: Şu anda tüm İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku yaklaşık 2 milyon metrekare ve bunu yaklaşık %33 arttırılması öngörülüyor. Bu nedenle bu konunun dikkatle ele alınması şart. Tabi İstanbul’un ofis piyasasının son 15 yılda 500-600 binden 2 milyon metrekareye yükseldiğini de hatırlamamız gerekiyor. Ama yine de kentin bir metropol olarak ofis açısından prematüre olduğunu da bilelim.

Enis Öncüoğlu: Ben konuya bir mimar ve T.C. vatandaşı gözüyle bakıyorum. Fiziksel olarak bakarsak, çevresi ve kentle ilişkisi açısından ben Anadolu yakasında Sabiha Gökçen Havalimanı çevresinin daha uygun olduğunu düşünüyorum. Yakanın en hızlı gelişen alanı burası ve bölgede şimdi bir de Teknopark geliştiriliyor, onun da ofis ihtiyacının bir kısmını karşılayabileceğini düşünüyorum.

Ayrıca hepsinin ötesinde tüm bankalar Ankara’dan İstanbul’a taşımayacaklardır merkezlerini. Bu açıdan insan kaynakları konusunda yeterli etütlerin yapılıp yapılmadığı mevzusunda endişelerim var.

Ziraat Bankası’ndan bahsedildi. Ziraat Bankası’nın ülke çapında toplam 50 bin metrekare ofis alanı bulunuyor ve burada aldığı alan 150 bin metrekare. Belli ki bu iyi etüt edilmemiş. Sonuçta hesaplamalar yapılırken son dönemlerde bankacılık hizmetlerinin insansızlaştığı da düşünülmeli.

Bölgenin masterplanı da kelimelerle çiziliyor, yani fiziksel bir plan yok. Bana göre burada esas konu bir finans merkezi yaratmak değil, mevcut gelişen konut dokusuna bir pazarlama stratejisi sağlamak gibi görülüyor.

Firuz Soyuer: Anadolu yakansın arsa fiyatları en yüksek seviyesinde ve bu durumda yükselmeye de devam edecek gibi gözüküyor. Bu arada 600 bin metrekarenin kiralanabilir alan olduğu ve tüm alanın 1 milyon metrekare gibi düşünülmesi gerektiği de unutulmamalıdır. Sonuçta buranın sosyal entegrasyonunun da bir şekilde sağlanması gerekiyor. Sürekli binalar yapılıyor ve bunları doldurmak artık daha da büyük bir çaba gerektiriyor.

Işıl Dinçer: Tekrardan Ataşehir konusuna dönersek, Sabiha Gökçen çevresi konusuna katılıyorum ancak Finans Merkezi prestijli bir noktada bulunmalı. O açıdan denildiği gibi bir kısım, büyük bir kısım Sabiha Gökçen çevresine yerleştirilip daha prestijli bölümler Ataşehir’e de yerleştirilebilir kanımca.

Mimdap