Bursa’dan Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve TOKİ’ye Ses Geldi

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve TOKİ

Mimarlar Odası Bursa Şubesi tarafından 7 Ekim 2010 günü Bursa’da gerçekleştirilen “Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve TOKİ” paneli yapıldı. Panelin açış konuşmasını yapan Mimarlar Odası Bursa Şubesi başkanı Nizamettin Kaya konuşmasında kentsel sorunların büyümesinde son yıllardaki “kuralsız yatırım kararları, mimari estetikten yoksun projeleri ve katılımı dışlayan planlama süreçleriyle TOKİ’nin başrol oynadığını” savundu.

Mimarlar Odası Bursa Şube Başkanı Nizamettin Kaya

Nizamettin Kaya, ülke gündeminin en önemli konuları arasında yer alan kentsel dönüşüm uygulamaları ve TOKİ’yi, uzmanlar eşliğinde masaya yatırarak, elde edilecek olumlu sonuçları kamuoyu ile paylaşmak istediklerini söyledi.

Konuşmasında son yıllarda kuralsız yatırım kararları, mimari estetikten yoksun projeler, katılımı dışlayan planlama süreçleri ile kentsel sorunların büyümesinde TOKİ’nin başrol oynadığına işaret eden Kaya, “Çağdaş anlayıştan yoksun, mimari niteliği olmayan kentsel dönüşüm ve TOKİ uygulamaları konusunda artık söylem dönemi bitmiştir, ülke çapında eyleme geçme zamanıdır. Bu konuda toplumsal duyarlılığın artması her şeyden daha önemli” dedi.

TOKİ, Kentleri Beton Mezarlığına Dönüştürdü

Kent merkezlerinde ve kent dışında ülkenin her yerinde aynı yapıları üreten TOKİ’nin, kentleri beton mezarlığına dönüştürdüğünün unutulmaması gerektiğinin altını çizen Kaya, “Uludağ’dan bakıldığında bugün kentin egemen yapılarıdır TOKİ. Çağdaş bir ülkenin kentleşme anlayışı bu şekilde olmamalıdır. Bu kadar kolaycılığı kabullenemeyiz. Toplumdan bu konuda duyarlılık bekliyoruz. Fırsat verildiğinde ve doğru ortamlar yaratıldığında, Türkiye’nin mimarları hem daha ekonomik hem de daha yaşanılır çevreler oluşturabiliriler” diye konuştu.

Panele katılan misafirler

Daha sonra panelistlerin konuşmalarına geçildi.

Prof. Dr. Murat Balamir:
– Kentsel dönüşüm kavramının kullanımda yerini bulamadığını, bunun yerine artık ‘kentsel yenileme’ kavramını kullanmayı tercih ettiğini belirtti.

Prof.Dr Murat Balamir

– 1960’lı yılların sonunda bu konuyla ilgilenmeye başladığını ve devlet dairelerinde araştırmalar yaptığını belirtti. Kendisini kentsel yenileme kavramı ile ilgili çalışma yoluna iten sebepleri açıklarkan, kavramın düşünsel çıkış noktalarını şu şekilde açıkladı:
1. Kat mülkiyetinin ortaya çıkması/
-Gecekondulaşma süreci, tarımsal işgücünün kentsel işgücüne dönüşmesi ile ortaya çıktı. Göçler yoluyla kente gelen vatandaş, kentsel ortamda birey ve belediye, yani iki uç arasında yapılanmalar olmamasından kaynaklanan sorunlarla, kentte kendine bir yer edinememiş oldu.
-Kat mülkiyetinin ortaya çıkışıyla bağdaştırdığı yenileme gereklerini, mülkiyetin dağılması ile ortaya çıkan temsil boşluğu ve erk dağılması olarak açıklarken, bu duruma merkezi bir müdahalenin gerekliliğini belirtti.
2. Aşırı konut üretimi/
-Türkiye kentlerindeki konut üretimindeki artışın avrupa kentlerine oranla bir hayli fazla olduğunu, hatta bu hızlı artışın ciddi bir konut fazlalığı oluşturduğunu grafiklerle anlattı. Temel alınan verilerin de ruhsatlı konut stoğunda, hane halkı sayısına göre değerlendirildiğini belirtti.
-‘rant’a dayalı ekonominin bu duruma yola açtığı
-bu durumun 1980lerde beliren bir durum olduğu
-niteliksiz kentsel çevrelere yol açtığı, mimarlığın ve tasarımın dışlanması durumunun oluştuğu
-eşitsiz bir paylaşım düzeni ortaya çıkıyor.
– bu durumda yeni üretim değil, mevcut konut stokunun ve kentsel alanların yenilenmesinin gündeme gelmesi gerekmektedir. Kent dışına büyümelerin önlenmesi ve kent içi bölgelerin toplu yenilenmesi. Strateji için gerekli olan araçlar (kamulaştırma, toplu davranışa özendirme gibi)
3. Deprem tehlikesi/
Toplu yenileme konusuna başlı başına güçlü ve haklı bir gerekçe oluşturmakta.Türkiye kentleri büyük bir risk havuzu oluşturuyor. Deprem olmadan dahi kendiliğinden ya da basit dış etkilerle yıkılan sayısız bina örneği var. Niteliksiz uygulamalardan kaynaklanan durumlar
Tekil yapı güçlendirme bu durumda yeterli bir çözüm değil, toplu kentsel yenilemeler yapılmalı

Zeytinburnu’nda yaptıkları toplu düzenleme örneğini gösterdi. 241 yapı, 990 konutu içeriyor. Burada birebir tasarım yapılmadı, modeller oluşturulup öneriler geliştirildi, mantar biçimli süperblok önerileri getirildi.

Toki’nin son dönemlerde toplu yenileme işine de girmek istediğini fakat bu durumdaki davranışının nasıl olacağını da sorguladığını belirtti.

Doç. Dr. Emre Madran:
Devletin resmi belgeleri üzerinden kentsel dönüşüm olgusuna nasıl bakıldığını anlattı.

Panel sonrası Başkan Kaya, Emre Madran’a teşekkür etti

2004ten 2010a kadar 4 adet yasa taslağının meclise sunulduğunu, bunlar arasındaki ufak nüans farklarının, bakış açılarını anlatan ögeler olduğunu belirtti.Mesela 2004 tasarısı koruma ilkelerini de içerirken, kabul edilen Ocak 2010 yasası bu noktaya değinmemekte; 2008 tasarısında ve 2010 yasasında imarlı, imarsız, planlı, plansız her türlü alanda dönüşüm uygulaması yapılabileceği belirtilmekte.

Bu tasarılar üzerinden gidildiğinde devletin politikasında
1. Kavram ve tanım karmaşası var. Kentsel yenileme ve kentsel dönüşüm kavramlarının tam oturmadığı görülmekte

2. Kentsel dönüşüm her alanda yapılabiliyor. Riskli alanlar, altyapısı yetersiz alanlar tercih ediliyor. Fakat uygulama aşamasına geçildiğinde zaten var olan kıyı kanunu, çevre yasası, imar yasası gibi düzenlemelerin göz ardı mı edileceği, nasıl bir davranış izleneceği net değil

3. Mevcutta korumaya dair 5366 gibi yasalar bulunmakta. Bunların iyileştirmesi yapılabilecek iken, yerine başka erkleri gündeme almak için mi çabalandığını sorgulamakta

4. Mart 2005 yasa tasarısı, 5366 yasasının daraltılmış bir versiyonu gibi görünmekte iken mevzuat çöplüğüne bir çöp daha mı atılıyor?

Son 10 yıllık dönemde kentsel dönüşüm kavramının neden ortaya çıktığını anlatıyor: deprem gerçeği, gecekondulaşma, avrupa birliği uyum süreci, kentlerin rekabeti açısından yerel yönetimlerin öne sürülmesi, altyapılı mekanlar oluşturulması gereği

5366’nın zayıf yönü, bireyi arka plana itmesi
Kentsel dönüşüm;
– Her yerde değil, riskli bölgelerde yapılmalı
– Birey ön plana alınmalı
– Rantın eşit dağılımı sağlanmalı
– STK’lar, meslek odaları süreçte yer almalı
– Kamu-özel işbirliği olabilir fakat bunun şaibe altında olmaması sağlanmalı

Meslek odalarının 5998 sayılı belediye yasasının 73. Maddesi değişikliği ile eleştirdikleri konular:
İlçe belediyelerine tanınan yetkinin b.şehire devri
Acele kamulaştırma ile, mülke el koyma durumu ortaya çıkmakta
Bütünlükçü planlama anlayışı dışlanmakta
Planlı plansız her alanda yapılması

Genel devlet politikasının aksaklıkları:
-kavram karmaşası yaşanmakta
-kamu yararı ön plana alınmalı
-amacın iyi ama kötü sonuçlar doğuracak yasalar yaratılmakta
-yerel diktalar yaratılmakta

Toki, devletin bu yanlış politikalarını uygulamaya koyabileceği ‘araç’ bir kuruluştur.

Nilgün Kıvırcık, Y.Mimar
Nilgün Kıvırcık’ın “Dönüşümün rolleri ve aktörlere dağılımı” teması üzerine yoğunlaşan konuşmanın özeti:

Mimar Nilgün Kıvırcık

Kamu Mülklerinin Özelleştirilmesi Süreci
Kentsel nüfusun artış hızı ile orantılı bir kentsel gelişme stratejisi ve bu stratejiye bağlı sosyal-ekonomik-fiziksel programı olmayan ‘Devlet’ aygıtı kenti bir anlamda ‘kendiliğinden’ dönüşüme terk etmiştir.Bu kendiliğinden dönüşüm bir anlamda kamusal alanın özel alana dönüşümü sürecini de hızlandırmıştır:

Tüm bu süreç sonunda kamunun kentlerde sosyal konut politikası oluşturma ihtimali de tamamen ortadan kalkmıştır, zira kamunun kent merkezinde mülkü kalmamıştır.

Oysa sosyal devlet, barınma hakkını korumak adına Avrupa modelinde olduğu gibi, kiralama, kademeli satın alma, mortgage-uzun vadeli ipotek yoluyla satış gibi farklı modelleri geliştirmek ile yükümlüdür.

Türkiye maalesef bir miras yedi gibi davranmaya devam ederek kamu arazilerini tamamen tüketmeye devam etmektedir. Bu durum toplumsal kesimler arasındaki adaletsiz mülk dağılımını arttırmaktan başka bir işe yaramamaktadır.

TOKİ yapılanması ile bugün Ülkemizdeki genel uygulamalardan muaf en büyük ‘özerk inşaat firmasıdır’.

Deprem Gerçeği ve Yeni Anlayışın Oluşma Süreci
1999 Gölcük depremi tüm ezberin bozulmasına sebep olmuş ve kendiliğinden büyüme ve değişimin belli denetim mekanizmaları ve planlar dâhilinde gerçekleştirilmesi için ilk adımlar atılmaya başlanmıştır.

1992 Rio Zirvesinde ‘Sürdürülebilirlik’ kavramının kentsel mekân ve sosyal iyileşme alanlarında da kullanılmaya başlaması ile Avrupa’da yeni kentsel stratejilerin oluşturulmasına yönelik, yeni bir arayış süreci başlamıştır. Rio Deklarasyonu belirlenen ilkelerin 5. maddesi ‘ Tüm ülkeler ve insanlar sürdürülebilir gelişmenin vazgeçilmez koşulu olan yoksulluğun ortadan kaldırılması görevini yerine getirmek, yaşam standartlarındaki farklılığı azaltmak ve dünya nüfusunun büyük çoğunluğunun gereksinimlerini daha iyi karşılayabilmek için işbirliği yapmalıdır.’ denmektedir.

1996 HABITAT II İnsan Yerleşimleri konferansında ‘herkese yeterli barınak’ ve sürdürülebilir insan yerleşmelerinin gelişmesi’ iki ana temayı oluşturmuştur. Konferans sonuç bildirisi yoksullukla mücadeleyi, sürdürülebilirliğin ön şartı olarak kabul etmiştir.

Kentsel Yenileme
Kentsel yenileme, çeşitli nedenlerle zaman içinde işlevini kaybetmiş, köhnemiş, terk edilmiş, yakın çevresi ve kent için, fiziksel ve sosyal anlamda tehdit oluşturmaya başlamış olan tarihi kentsel dokunun, bu günün ihtiyaçları dikkate alınarak sosyal- ekonomik ve fiziksel anlamda dönüştürülmesi, sağlıklaştırılması ve yaşanabilir, kentle entegre bir kentsel doku haline getirilmesi için uygulanan planlı bir müdahale biçimidir.

Kentsel Dönüşüm
Kentsel, doğal ve teknolojik afet tehlikesine ve risklerine maruz alanların, doğal, kültürel ve tarihi özellikleri nedeniyle korunması gereken çevre ve ekosistemlerin, yerleşme ve yapılaşma sorunlarının sürdürülebilir gelişme ilkesi çerçevesinde çözümü amacıyla, korunma-yaşatma-geliştirme hedefli müdahalelerin planlanması işidir.

Panelistler kentsel dönüşüm uygulamalrı ve TOKİ konularında bilgiler sundu

Yenileme ve Dönüşüm Alanlarının Temel Sorunları
1. Kentsel arsa çok mülkiyetli ve küçüktür. Özellikle ilk kullanıcılarının tamamen değişmesi ve farklı sosyal siyasal süreçler nedeniyle malik ve mülkiyet ilişkisi zayıftır veya kopmuştur.2. Yapıların bu günkü maliklerinin ekonomik koşulları çok yetersizdir, bakım ve onarım için yatırım yapamamaktadırlar. Sit alanlarındaki veya dönüşüm alanlarındaki imar kısıtları ve prosedürün zorlukları nedeniyle kaçak yapılaşmayı tercih etmekte ve tahribata sebep olmaktadırlar. Gittikçe kötüleşen çevre koşulları nedeniyle mülk sahibi yaptığı yatırımın karşılığını alamamaktadır.

3. Bu alanlarda var olan farklı mülkiyet yapısı, farklı kullanımlar ve her biri farklı çözüm üretmeyi gerektiren sorunlara yönelik olarak geleneksel planlama ve imar mevzuatı yetersiz kalmakta, farklı sorunlara kaynak yaratmak yoluyla ortak çözümlerin üretilmesi için yeni kentsel stratejilerin geliştirilmesi gerekmektedir.

4. Mevcut kurumsal yapı içinde kentsel ölçekte projelerin üretilmesini- hayata geçirilmesini sağlayacak araçlar oluşturulamamakta, finansman sağlanamamaktadır. Bu amaçla, kamuya farklı ortaklıkları ve katılımı organize edebilme kapasitesini sağlayacak, yasal dayanakların oluşturulması gerekmektedir.

5393 ve 5366 Sayılı Yasal Düzenlemelerde Öngörülmeyenler-Sorunlar
Dönüşüm ve Yenileme Alanlarının belirlenmesi ve ilanından başlayarak toplumsal konsensüs aranmamaktadır.

Uzlaşma yolu esas olmakla birlikte mülk sahibi ile uzlaşma sağlansa bile kiracı hukuku ile ilgili kolaylaştırıcı hükümler, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralari Hakkinda Kanuna eklenmemiştir. Bu nedenle mülk sahibi aleyhine olarak uzlaşmanın önü kapanmaktadır.

Kiracıların nakilleri ile alakalı transfer noktalarını oluşturacak sosyal konut alanları yoktur. Kiracılar piyasa koşulları ile baş başa bırakılarak taşınmaya zorlanmaktadır.

Kentsel projelerde dönüşüm-yenileme planlama sözleşmesi yapılması için yasal altyapı yoktur.

Yenileme sonrası yaratılacak rantın paylaşımı esasları belirlenmemiştir.

Proje alanında yitirilen iş alanları (mavi yakalılar) ile yeni iş alanları arasında hiçbir köprü kurulmamıştır.
Vakıflar Kanunu ile getirilmiştir. Bu kısıtlamalardan en önemlileri, mülklerin satışına konan kısıtlar ve satıştan elde edilen gelirin kullanımına yönelik kısıtlardır.

Çözüm için Küçük Adımlar
Katılımı örgütleyerek kent demokrasisi içinde konsensüsü sağlanmış projeler hayata geçirilmelidir.

Yenilemenin koruma eksenli bir faaliyet olduğu, ancak tek hedefin koruma olmadığı mekânların kente entegrasyonunun ve sosyal yapının geliştirilmesinin de temel eksenler olarak koruma ile yan yana değerlendirilmesi gereği unutulmamalıdır.

Gayrimenkulün menkulleştirilmesi sürecinde değer tespitleri yapılması aşamasında tek bir kurum tüm aşamalarda değer tespiti yapmalıdır.

Özellikle tarihi çevrede üretilen kentsel projeler için geliştirilen modeller içinde İmar Hakları transferini sağlayacak araziler geliştirilmelidir.

Sonuç
Kentsel kurgu, kentlerin var olduğu ilk günlerden bu yana, doğal kaynaklara ulaşım, işgücüne yakın olma kaygısı, üretimin örgütlenmesi, üretimdeki artı değerin pazara sunulması ve pazarın genişletilmesi amaçlarıyla farklı şekillerde dönüşmektedir.

Dönüşümün baş aktörü ve yönlendirici ‘Kamu’dur.

Kamunun önderliği, koordinasyonu, kaynakları, denetleyici rolü olmadan dönüşüm gerçekleştirilemez.

Hulusi Tığlıoğlu
Kavramın hukuki altyapısını ve uygulamada açığa çıkan hukuki anlaşmazlıklar yönünden konuyu değerlendirdi

Başkan Kaya panel sonrası konuşmacılardan Av.Hulusi Tığlıoğlu’na teşekkür belgesi sundu

Kentsel dönüşüm, iki anayasa maddesi olan ‘sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı’ ve ‘kültürel mirasın korunması’ gerekliliklerini bağdaştırır.- Sosyal devlet, herkesin barınma hakkını karşılamak zorundadır.
– Devlet, konut ihtiyacını karşılama ve toplu konut üretme politikaları geliştirmekle yükümlüdür.
– Bunu yaparken anayasanın 57. Maddesinde belirtildiği gibi şehirlerin özellikleri korunmalıdır.

Kentsel dönüşüm ile ortaya çıkan hukuki sorunlar:
– Mevcut yasalarla çelişebilecek durumların ortaya çıkması. Örneğin Yenileme Kanunu 1. Maddede geçen konut, ticaret vs. fonksiyonların yenileme alanlarında yapılabileceği denirken, temel ve mevcut imar planlarına uyulmayabileceği anlamı mı çıkmaktadır? Hayır..
– Kentsel dönüşüm uygulamalarında idarenin takdir yetkisi neredeyse sınırsızdır. Ancak bu hakkın sınırsız olarak kullanılmaması gerekmektedir.
– Mülkiyet hakları ; kamu yararına sınırlandırılabilir. Ancak bu durum, kamu yararı ve bireysel yarar arasında dengelenmeli.
Toki ile ölçülülüğün kontrolü zayıflamakta
– Halkın katılımının sağlanamaması problemi / yenileme kanunu 7. Ve 22. Madde mülk sahipleri ve bölge halkının katılımının sağlanmasının gerektiğini belirtir.