Haftalık olarak yayınladığımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek…
Krizin olumlu bir etken de olabileceği hiç aklınıza geldi mi? Tüm ekonomik dalgalanmalara rağmen uzun vadede her daim kazandıran gayrimenkul yatırımı krizi, alıcıların lehine çeviriyor ve 2009’u fırsatları değerlendirme yılı ilan ediyor…
Emlak hareketi asla bitmiyor; krizler olsa da, olmasa da… – Başak Soner / Turyap – Merkez
Türkiye’de her vatandaş, yaşam boyu ortalama 7 konut satış ya da kiralama işlemi yapıyor. Her yıl 660 bin kişi evleniyor. 80 bin kişi boşanıyor ve ayrı ev açıyor. Yılda 250 bin konutu yenilemek gerekiyor. Köyden kente 100 bin kişi göçüyor. Tüm bunlar yeni konut ihtiyacı demek. Yılda 1 milyon yeni konuta ihtiyaç duyuyoruz. Siyasi ve ekonomik krizler sektörde durgunluklara neden olsa da emlak rotasyonu asla bitmiyor.
Kriz dönemleri gayrimenkul için fırsatlar yaratır
Üretici de emlakçı da şu an alıcıya uygun koşulları yaratmak için adeta birbiriyle yarışıyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasadayız. Para piyasalarında zarar edenlerin ellerinde peşinatları var ise, doğru lokasyon ve doğru ölçekteki projelerden gayrimenkul edinmeleri için en uygun dönem. Proje ve fiyatın doğru olması ‘doğru yatırım’ demek. Krizden etkilenmemek bu ortamda mümkün değil. Ancak bu etkilenme, gayrimenkulde ‘olumsuz’ değil ‘olumlu’ bir etkilenme olarak fiyatlara yansıyor. Bu da yatırımcıyı her zaman kendine çeken bir unsur.
Reha Medin Emlak Hizmetleri – Merkez – Tamer Çiçekçi
Sektörel olarak Temmuz – Ağustos ayları gayrimenkul piyasasında hareketin minimum seviyede seyrettiği aylar olmasına karşın, uzun süredir yaşanan daralmanın çıkışa doğru yöneldiğinin ibareleri görülmeye başlandı. Reha Medin Genel Müdürlüğü ve ticari gayrimenkul çalışan franchise ofislerinde, bir senedir yaşanan sessizliğin ardından sıkça ticari gayrimenkul yatırımcıları ve arsa arayışında olan müteahhit talepleri yoğunlaşmaya başladı. Bu taleplerin başlaması her krizde olduğu gibi ardından gelecek konut piyasasında da bir açılmayla devam edeceği kuvvetle muhtemel görünmekte.
REMAX CENTER – Murat Ertemli
Tüm sektörlerde kendini gösteren durgunluk, emlak sektöründe de etkisini sürdürmeye devam ediyor. Alınan ekonomik tedbirler ise her zaman ki gibi yetersiz… Kaynayan tencereye bir bardak su ilave ederek sorunları ötelemek yerine, ateşi kısmak daha akılcı gibi görünüyor. Ancak alınan önlemler ne emlak piyasasını hareketlendirecek, ne de sektörü disipline edecek gibi görünüyor. Bu durumda, durgunluğu kırmanın tek çaresi, fiyatların geri çekilmesi… Mülklerin yüksek fiyatlardan maliyetlenmesi ile bu da kısa sürede mümkün görünmüyor… Yurtdışındaki kriz derinleşmez, yurtiçindeki siyasi ve ekonomik veriler olumsuz yönde değişmez ise zaten dibe yaklaşan fiyatlarda ciddi bir değişiklik beklemiyoruz.
Gayrimenkulünün fiyatında indirim yapanlar mülklerinin satışını gerçekleştirirken, fiyattan taviz vermek istemeyenler bir süre daha beklemek zorunda kalacaklar… Yatırımcılar bir süre daha bekleyebilir ancak kullanıcıların yavaş yavaş harekete geçmelerini ve şimdiden pozisyonlarını belirlemelerini tavsiye ediyorum. Aksi takdirde, kendileri için uygun olan mülkleri her an başkalarına kaptırabilirler.
COLDWELL BANKER – Lego Gayrimenkul – Fikret Çalış
2009 yılını, emlak piyasasının kendini yenileyeceği ve şekillendireceği bir süreç olarak görmekteyim. Taşların yerine oturduğu, herşeyin gerçek değerini bulduğu bir dönemdeyiz. Herkes ihtiyaçları doğrultusunda planını yaparak, bu süreci iyi ve karlı bir şekilde değerlendirmeli. Bu yıl inşaat firmalarının mevcut konut fiyatlarına artış yapmayacağını, hatta ödemede kolaylıklar sağlayacağını düşünüyorum. Özellikle birikimi olanlar, bir kaç yıl önce almak isteyip de alamadıkları gayrimenkullere çok cazip fiyatlarla sahip olabilirler. İhtiyaç sahipleri için 2009 yılı fırsatları değerlendirme yılıdır. Emlak piyasası diğer değişkenlerden bağımsız hareket edemez. Ancak emlak, tüm ekonomik dalgalanmalara rağmen uzun vadede her daim kazandıran bir yatırım aracı olmuştur. 2009 yılında da bu kuralın değişmeyeceği kanısındayım.
KONUTTA BANKALARIN FAİZ ORANLARI HALA YÜKSEK!
WEC INTERNATIONAL– KARAKUŞ – Kenan Sümer Karakuş
Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcı veya kişisel ihtiyacı olan tüketici için faiz oranlarının hala yeterince kullanılabilir seviyede olmadığı kanaatindeyim. Bize gelen genel tepkiler de bu aşamada. Bankacılık sektörü kendi finansmanları ve yeterli ölçüde likidite oluşmuş olan talepler doğrultusunda yatırım fonları vs. gibi enstrümanların çoğaltılmasıyla oluşan kaynaklara bağlı olarak faiz oranları düşebilir. 2005‘de bunu çok kısa bir dönem de olsa yakalamıştık ve konut sektöründe patlama yaşanmıştı. Bu gibi durumlar, 4-5 yıllık zaman aralıklarıyla tekrar yaşanabilir diye düşünüyorum. Tabii tüm bunlar için ekonomik koşulların iyileştirilmiş, alım gücünün üst seviyelere tırmanmış olması gerekir. Olmasa da, en azından çekilen kredinin ödenebilir düzeyde olması şartıyla memur, işçi, esnaf korkmadan, yarın işsiz kalma kaygısı olmadan konut sahibi olabilmeli. İnsanlar devletimizin güvencesi altında olmak üzere, ailesiyle birlikte yaşayabileceği nitelikte konut satın alıp ikamet etmelerinin hayali içinde. Bence bu güzel günlerin gelmesi çok değil ancak biraz zaman alabilir. Devletimiz bu konuda başta TOKİ olmak kaydıyla üzerine düşen büyük görevi yerine getiriyor. Bu günlerde satılmış olan konutlarında geri alınma durumu söz konusu. Tabii bu, krediyle alınmış konutların ödenemediği anlamına geliyor.
İnşaat-emlak sektörü yaklaşık olarak 9-10 aydır can çekişme noktasında. Bu durumda işçisi, müteahhiti, emlak komisyoncusu, yan sanayi sektörü vs. etkilenmiştir. Tabii ki bu böyle devam etmeyecek; en kısa zamanda toparlanacak, buna inanıyorum. Bu aşamada yapılmış ve yapılacak olan tüm konutlar, işyerleri, residenceler, villalar, ofisler vs. tüm bölgelerde hızlı bir şekilde satılacaktır. Bunun için öyle yıllar falan da gerekmiyor; sinyallerini ekonomi vermeye başladı. Yatırım olmadan ilerlememiz mümkün değil. Dünya çapında isim yapmış inşaat firmalarımız, aranan müteahhitlerimiz, mimarlarımız mevcut. Bu durumun değerini bilmemiz gerekiyor. Bundan 20-25 yıl önce İstanbul’umuzun böyle modern binalar, gökdelenler, residenceler, 5 yıldızlı oteller, alış – veriş merkezleri, parklar, bahçeler vs. gibi güzel bir silüete bürüneceğini bir İstanbullu olarak düşünemez ve tahayyül edemezdim.
Kredilerdeki düşüş beklentisinin gerçekleşmesi zaman alacak gibi görünüyor. Hali hazırda bizim genel olarak alıcı, satıcı, yatırımcı müşterilerimizin %60-65’i tekstil sektöründen, %30-35 ‘i diğer meslek gruplarından (esnaf, sanayici vs.). Fakat bütün sektörlerde genel bir durgunluk olmasından dolayı bu yaz hepimiz için sessiz, sedasız geçecek diye düşünüyorum…
REALTYWORLD – AKTİF GAYRİMENKUL – Hakkı Bal
Evet, hoş olmayan bir sözcük; adı kriz. Bu bir dünya krizi ve ne yazık ki ülkemiz krizden kötü bir şekilde etkilenmiştir. Karamsar olmayalım, toplum olarak hep birlikte radikal çözümler üreterek bu krizi arkamızda bırakabileceğimize inanıyorum.
Biliyorsunuz İstanbul’da ardı ardına Bahçeşehir, Başaksehir, Beylikdüzü, Mimaroba, Halkalı Ataşehir, Kurtköy, Ümraniye gibi lokasyonlarda bir çok projeler oluşturulup satışa çıkarıldı. Piyasada konuta var olan talep karşılandı ve bu sürecin sonunda konuttaki fiyatlar oldukça yükseldi. Şimdi krizden önce balon olan fiyatlar krizin etkisiyle hızla düşüşe geçti ve gerçek değerini aldı. Bu durum yeni alıcı müşteri için alım fırsatı doğurdu. İşte şimdi satın almanın tam zamanı fiyatını indiren satıcıların konutları satılır ben fiyatımı düşürmem diyen satıcıların konutları elinde kalır.
CENTURY 21 – ALBAYRAK EMLAK – Mehmet Gönüller
2008 yılında Amerikan emlak sektörü kaynaklı finansal kriz nedeniyle ülkemizde de ekonominin hemen hemen tüm alanlarında bir daralma yaşanmış bu da emlak sektörünü de etkilemiştir. Emlak sektöründe daralma Eylül ayından itibaren hızla hissedilmiştir. Bölgemizde özellikle krizin ilk aylarında Eylül–Aralık 2008 arası konut satış rakamlarında ve satış adedinde daralma yaşanmıştır. Fakat yılbaşından itibaren satış fiyatları toparlanmaya başlamış ve bu günlerde kriz öncesi fiyatlar yakalanmış durumdadır. Başakşehir İstanbul’un yeni ilçelerindendir ve ülke veya şehir geneli ile kıyaslandığında krizin etkilerinin en az hissedildiği bölgelerdendir. Tabi ki bölgenin gelişmekte olan bir bölge olması, sürekli yeni yatırımlar olması daralmanın fiyat ve adetsel bakımdan az ve toparlanmanın hızlı olmasında çok önemli bir etkendir.
İstanbul, şehircilik açısından iyi durumda değildir. Mevcut konutların ve semtlerin çoğunda oturanlar, evleri olanlar dahi aslında daha iyi bir konut, daha iyi bir semt ihtiyacındalar. Bu açıdan bakınca İstanbul’da ciddi bir nitelikli konut açığı olduğunu ve bu yönde talebin yıllarca devam edeceğini düşünüyorum. Nitelikli derken otopark sıkıntısı olmayan, güvenli, çevre düzeni, sosyal etkilik alanları vb özelliklerden bahsediyorum. Birkaç istisna semti ayrı tutarsak eski evler, plansız mahallerde bulunan evlerin fiyatlarının reel olarak düşeceğini fakat düzenli, planlı ve sosyal donatılara sahip semt ve sitelerdeki evlerin fiyatlarının daha fazla düşmeyeceğini hatta artacağını düşünüyorum. Başakşehir’de özellikle kiraladığımız evlerin yarıya yakını kendi evinde oturan ama kendi evini kiraya verip Başakşehir’e kiraya gelen ailelerdir. Kiralarda ise fiyatlarda bir düşme olmamış fakat artışsız geçilmiştir.
Kaynak: Sabah Emlak
