Dünyada yaşanan global likidite krizi ile birlikte yükselen faiz oranları ve enflasyona bağlı talep daralması gayrimenkul sektörünü de olumsuz etkiliyor. Bir yandan yabancı dev kuruluşların kendi iç sorunlarıyla uğraşması yüzünden Türkiye’ye olan talebindeki daralma diğer yandan satın alma gücündeki zayıflama yüzünden iç talepteki azalışla sarsılan gayrimenkul sektöründe fiyat duyarlılığının arttığını söylüyor Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkan Yardımcısı Nurhan Azizoğlu, “Makul fiyatlı evlere talep sürüyor. Metrekaresi bin YTL olan konutlar ile kirası 1000 YTL’ye kadar olan kiralık evlere talep var” dedi.

Kısa vadede gayrimenkul sektörünün yurtiçi ve yurtdışı ekonomik politik belirsizlikten etkilenebileceğini ancak orta ve uzun vadede daha gidilecek çok yol olduğunu söyleyen Nurhan Azizoğlu sektöre ilişkin kısa ve orta vadeli beklentilerini açıkladı:
180 bin konut teslim edilecek; Bu dönemde son yıllarda alınan konutların teslimleri başladı. Hepsi aynı anda değil ancak belli bir süreçte yaklaşık 180 bin konutun teslimatı gerçekleştirilecek. Bunlardan bazılarının ötelenmesi konusunda çalışmalar yapıldığını duyuyoruz. Ancak bunlar projeler zora girdiği için anlamı çıkmamalı. Zaten çok yoğun olduğunu da düşünmüyorum.

Konut teslimatları başlayacağı için fiyatlarda zaten düzeltme yaşanacaktı: Konut sektörü enflasyonun ve faiz oranlarındaki hızlı gerilemenin etkisiyle 2003 yılından sonra önemli oranda hareketlendi. Konut sektörüne ise son iki yıldır bir miktar yabancı sermaye girişi gözledik. Ancak bu alışveriş merkezlerinin büyüklüğüne ulaşmaktan çok öte sınırlı bir talep oldu. Söz konusu dönemde müthiş bir konut üretimi gerçekleşti . Bu konutlar bitme aşamasına geldiği için artık teslimat dönemleri başlıyor. Şartlarda hiç bozulma olmasaydı bile bu yüklü konut teslimatlarıyla birlikte bir düzeltme yaşanma olasılığı kuvvetliydi.

Üst segmentteki konutta kira ile ev fiyatı ilişkisi koptu: Geçtiğimiz dönemde konut üretimindeki patlama ve şimdi konutların teslimlerinin başlaması özellikle orta ve üst segmentteki konutların satış fiyatı ile kiralar arasındaki ilişkinin kopmasında etkili oldu. Yani 300 bin dolara ev satın alan bir kişi kiraya verdiğinde bunu 10-15 yılda karşılaması gerekiyor. Ancak şu anda böyle bir denge kalmadı. Kiralar ev fiyatlarına göre oldukça aşağı seviyelerde bulunuyor. Bu denge gelişmiş ülkelerde 20-30 yıl arasında bulunuyor.
İki bin YTL kirası olan eve talep çok az: Kiraları bin YTL’ye kadar olan evlere talep oldukça fazla. Ancak 2 bin YTL ve üstü konutları kiralamak artık çok zor.

Makul fiyatlı evlere alıcı çıkıyor: Konut ihtiyacına yönelik olarak makul fiyatlarla yani metrekaresi 1000 dolar civarındaki konutlara talep devam ediyor. Bu tip konutlarda satışlar sürüyor. Buna karşın üst gelir grubunda ise farklılığı olan projelerdeki satışların sürdüğünü görüyoruz. Çünkü üst gelir grubuna hitap eden konutlarda rekabet çok fazla, arz çok fazla… Ayrıca burada yatırım amaçlı yapılmış alımda çok fazla. Ucunda ihtiyaç olmadığı için yatırım amaçlı talep çok kolay kesilebiliyor. Yığılma üst gelir grubunda var bu da daralmayı birlikte getiriyor.

İstanbul’un şehir merkezi daha prim yapacak: Konut sektörü çok standart değil. Arz talep dengesi kurulmuş olan bölgelerde fazla kayıp olmaz. Şehir merkezlerinde ise talep arzdan herzaman fazla. Buralarda çok büyük bir kayıp gözlenmiyor. Buna karşın yeni yerleşim bölgeleri banliyölerde arz talepten fazla olduğu için daralma yaşanıyor. Bu anlamda baktığımızda İstanbul’un merkezinde konut fiyatlarının daha gideceği yer olduğunu düşünüyorum. Çünkü İstanbul’a baktığınızda hakettiği yere ulaşmadığını bir Londra, Paris fiyatlarına ulaşamadığını görüyorsunuz.

Yabancı talebinde daralma var: Global likidite krizi nedeniyle bir miktar yabancı talebinde daralma var. Bazı yabancı fonlar kaldıraç kullanarak yani koydukları sermayenin birkaç katı dış kaynak kullanarak yatırım yapıyor. Tabii bu yatırımcı kesiminde bir miktar daralma var. Ancak bu çok sınırlı. Türkiye’ye gelen yatırımcıların önemli bölümü kendi özkaynakları ile yatırım yapıyor. Yüksek miktarda dış kaynak kullananların talebinde ise daralma görülüyor.

Kredi ile konut almak hayal: Konut kredi faizleri son dönemde önemli oranda arttı. Faiz oranları 1,30’lardan son birkaç ay içinde yüzde 1,50-1,55’lere fırladı. Yüzde 1,5 faiz seviyesiyle konut almak ise mümkün değil. Bu faizlerle ancak 50 milyar YTL kredi alıp bunu maksimum beş yıl vadeli ödeyebilirsiniz. Ama daha uzun vadeli ve daha yüksek tutar zor çünkü faizler çok yüksek. Kira öder gibi ödeme yapmanız çok zor.

Bir örnek vermemiz gerekirse; 100 milyar YTL krediyi piyasanın en düşük faizi olan yüzde 1,38’le 10 yılda ödemeye kalktığınızda 1.620 YTL ödemeniz gerekiyor. Bu süreyi 20 yıla çıkarttığınızda ise ödeme tutarınız ancak 1.388 YTL’ye düşüyor. Beş yılda ödediğinizde ise aylık 2.285 YTL. Dolasıyla burada bir mortgage tablosu ortaya çıkmıyor.

100 milyon dolarlık alışveriş merkezlerinin 70 milyon doları arsaya gidiyor: Son üç yılda konut fiyatları çok arttı. Bu fiyat artışları da ağırlıklı olarak arsa maliyetlerindeki artıştan kaynaklanıyor. Örneğin 100 milyon dolarlık bir AVM projesi yapıyorsunuz arsa sahibi son dönemde 70 milyon dolar istemeye başladı. Oran yüzde 70’lere kadar yükseldi. Otel, ofis, lojistik yapımı öne çıkacak: Bundan sonra nelere yatırım yapılmalı derseniz. Özellikle İstanbul’da şehir oteli yatırımları, A sınıfı ofis yatırımı, Türkiye genelinde ticaret bölgeleri çevresinde lojistik yatırımlarını önerebilirim. Burada gerçekten arz talep dengesizliği var. Büyük talep var, buna karşın arz eksikliği çok fazla. Lojistik konusunda ülkeye gelen yabancı yatırımcılarda var. Özellikle limanların özelleştirilmesiyle limanlardaki hacimler ciddi oranda artacak. Ve doğal olarak bu ihtiyaçta artacak.

Kaynak: Radikal

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir