2008 ipotek krizinin dersi – hâlâ özümsememiz gereken bir ders – çalışan Amerikalıların, özellikle mevcut hizmetlere, toplu taşımaya ve iş yerlerine yakın daha uygun fiyatlı konut seçeneklerine ihtiyaç duyduğudur. Yalnızca Kaliforniya’nın toplam konut açığı üç milyondan fazla konutu aşıyor ve artmaya devam ediyor – ve bu açık öncelikle iş gücünü ve düşük gelirli haneleri etkiliyor.
2008’den beri konut üretimi, eyaletin tarihsel ortalamasının yaklaşık yarısı seviyesinde seyrediyor ve giderek daha uzak bölgelerde tek ailelik konut projelerinin yeniden başlatılması bu açığı kapatmayacak. Az sayıda bağımsız uygun fiyatlı konut inşa etmek de aynı şekilde işe yaramayacak. İhtiyacın büyük çoğunluğu, çalışan insanlar, yani sistemin dışında kalan haneler içindir; uygun fiyatlı konut için yeterlilik şartlarını karşılayamayacak kadar zengin, makul yerlerde piyasa fiyatlı konutları karşılayamayacak kadar fakir haneler.
Konut Piyasasının Eksik Orta Kesimi
Yeni nesil konutlar, karma gelirli çalışan kesime yönelik konutlara odaklanmalıdır; yani, geçim sıkıntısı çeken çalışan aileler, bekarlar, yaşlılar ve çocukları evden ayrılmış çiftler için uygun yerler ve fiyat aralıkları sunulmalıdır. Bugün hane halklarımızın sadece %18’i evli ve çocuklu olup, bunların giderek azalan bir kısmı yeni bir yerleşim bölgesinde yaşamanın maliyetini ve ulaşım zorluğunu karşılayabilmektedir.
‘Uygun fiyatlı’ konut için en iyi çözüm, sakinlerini çevrelerindeki sosyal ve ekonomik fırsatlardan izole etme eğiliminde olan bağımsız projeler yerine, karma gelirli projelerde yatmaktadır.
Gözden Kaçan Büyük Bir Kentsel Dönüşüm Fırsatı
Bu arada, aşırı derecede fazla sayıda açık hava perakende alanı inşa edildi: Amerika’da kişi başına düşen perakende alanı, Avrupa ortalamasının altı katı iken, çevrimiçi alışveriş ve büyük mağazaların düşüşü hızlanıyor. Sonuç olarak, açık hava ticari alanlarının değerleri düşüyor, yerel vergi gelirleri azalıyor ve neredeyse her Amerikan şehrinin iç banliyölerinde asfalt ve boş otopark alanları yayılıyor.
Yalnızca Kaliforniya’da, mevcut banliyölerimizin kalbinde yer alan ve milyonlarca yeni konut birimi inşa etme potansiyeli taşıyan 100.000 dönümden fazla kullanılmayan arazi bulunmaktadır.
Mantıklı çözüm, karma kullanımlı iş gücü konutlarıyla bu bölgeyi yeniden inşa etmek; mevcut topluluklarımızı onarmak ve geliştirmek, otomobillerden yürüyüşe, bisiklete ve toplu taşımaya geçişi hızlandırmak ve en çok ihtiyaç duyulan yerlerde daha yoğun konutlar inşa etmektir. Bu, topluluklarımızda çalışanlara orada yaşama fırsatı sunmaktır.
Eski Ticari Alanları Konut Bulvarlarına Dönüştürmek
Konut projeleri, yeni nesil toplu taşıma sistemlerini destekliyor.
Amerikan şeritleri bir zamanlar banliyö hayalinin bağlantı noktasıydı; gezinti yapılabilecek bir yer, yerleşim bölgelerini, alışveriş merkezlerini ve ofis parklarını otomobil merkezli bir topluluğa bağlayan ticari bir can damarıydı. Tabelalarla, tanıdık markalarla ve hatta ara sıra toplanma yerleriyle doluydu.
Ama artık durum böyle değil. Gezintilerimizi çevrimiçi yapıyoruz çünkü bu bölgenin fiziksel ticari hayatının büyük bir kısmı büyük mağazalara taşındı veya boş kaldı. Aynı zamanda, hizmet verdiği yerleşim bölgeleri daha pahalı ve daha uzak hale geldi, artık bu ülkeyi inşa eden çalışan ailelerin ulaşamayacağı yerlerde bulunuyor.
Üç Problem, Bir Çözüm
Bu bölgeyi ‘Büyük Bulvarlar’ olarak yeniden geliştirmek, konut kıtlığı, ticari bozulma ve yetersiz ulaşım olmak üzere üç krizi tek ve tutarlı bir çözümde birleştiriyor: Değeri düşük ve az kullanılan ticari arazileri, ulaşım iyileştirmeleriyle birlikte karma kullanımlı, karma gelirli işçi konutlarına dönüştürmek.
Parsel büyüklüğüne, yol genişliğine ve toplu taşıma araçlarına yakınlığa göre ölçeklendirilmiş, çok katlı konutlar, yaşam ve çalışma alanlarını bir arada barındıran üniteler, çok kompleksli yapılar, loft daireler, apartman daireleri ve orta katlı apartmanlardan oluşan zengin bir kombinasyon mümkündür. Bu az kullanılan ana arterlerde, sadece otomobil trafiğine açık asfalt şeridi, yeni nesil toplu taşıma şeritleri, bisiklet yolları, ağaçlar ve geniş kaldırımlarla donatılmış yaşanabilir, çok modlu bulvarlara dönüştürmek için yeterli alan bulunmaktadır. Bu kompakt ve yürünebilir kentsel şeritler, karmaşık çok merkezli bölgelerimizi yeniden birbirine bağlayarak, yerel topluluklar, tarihi şehir merkezleri ve iş merkezleri arasında geçiş yaparken, büyük ölçekli konut fırsatlarının önünü açacaktır.
Zemin katta perakende satış alanları, geniş kaldırımlar, bisiklet yolları ve toplu taşıma imkanları.
Grand Boulevards vizyonu, istikrarlı mahalleleri bozmadan veya mevcut konutları yerinden etmeden konut ekliyor ve ölü ticari alanları iyileştiriyor. Bu vizyon, okul finansmanı ve toplu taşıma, parklar, uygun fiyatlı konutlar ve topluluk hizmetlerine yerel yatırım için emlak vergisi geliri sağlayan artan emlak değerleri yaratıyor. En önemlisi, krizin kendisiyle orantılı bir ölçekte, yani bir avuç tartışmalı alanda yoğunlaşmak yerine, bölgenin kasaba, şehir ve ilçelerine adil bir şekilde dağıtılmış olarak işliyor.
Karma Gelirli Konutların Daha İyi Olmasının Nedenleri
Ortaya çıkan sorunları tam olarak ele almak için, konut konusundaki tartışmayı yeniden şekillendirmemiz gerekiyor; uygun fiyatlı konutlara dar bir odaklanmadan, karma gelirli iş gücü konutlarına daha geniş bir bağlılığa geçmeliyiz. Bu sadece anlamsal bir değişiklik değil. Düşük gelirli haneleri müstakil binalarda izole etmenin, sakinler için daha kötü sonuçlar ve kamuoyu için daha kötü ekonomik sonuçlar doğurduğuna dair zorlu bir anlayışı yansıtıyor.
On yıllardır biliyoruz ki, yoğunlaşmış yoksulluk mahallelerin sosyal ve ekonomik dokusunu zayıflatıyor. Ancak daha az kabul edilen şey, uygun fiyatlı konutları tek başına inşa etmenin, birim başına maliyetinin de çok daha yüksek olduğudur. Rakamlar çarpıcı. Örneğin Santa Clara County’de, bağımsız bir projedeki uygun fiyatlı konut birimleri, benzer bir karma gelirli projeye göre birim başına 200.000 dolar daha pahalıya mal olabiliyor.
Daha Fazla Konut, Daha İyi Ekonomi
Kamu yatırımlarının matematiği doğrudan bu gerçeklikten kaynaklanmaktadır. Bağımsız bir uygun fiyatlı konut projesine yönlendirilen 30 milyon dolarlık bir sübvansiyon yaklaşık 100 konut birimi sağlar. Aynı sübvansiyon, Grand Boulevard’daki bir alanda karma gelirli bir geliştirme projesinin parçası olarak uygulandığında, 500 konut birimini harekete geçirebilir; aynı 100 uygun fiyatlı konut biriminin yanı sıra 400 işçi konutu birimi. Ek kamu yatırımı olmadan, son derece ihtiyaç duyulan konutların beş katı üretimi sağlanabilir.
Uygun fiyatlı konut, ayrı bir sistem olarak değil, işgücü konutunun bir parçası olarak anlaşılmalıdır; çünkü her ikisini birlikte çözmek, onları ayrı ayrı ele almaktan daha uygun maliyetli ve sosyal açıdan daha sürdürülebilirdir.
Krizin Gerektirdiği Ölçekte İnşaat
Gözden kaçırılması kolay olan ikinci dereceden bir fayda daha var: ölçek ekonomisi. İnşaat sektörü zor durumda, işgücü kapasitesi azalmış, tedarik zincirleri kırılganlığını koruyor ve bu baskılar, üretim düştükçe konut maliyetlerini sürekli olarak yukarı çekiyor.
AB 2011 koridorlarının mümkün kıldığı ölçekteki karma gelirli projeler, bu kapasitenin yeniden inşasına yardımcı olabilir; tüm konut üretiminin bağlı olduğu malzeme ve nitelikli işçi tedarik zincirlerini canlandırabilir.
Karma gelirli konut inşaatını hızlandırmak sadece bir sosyal politika değil; aynı zamanda ekonomik bir istikrar sağlayıcıdır. EPS tarafından yapılan bir çalışma, gayrimenkul değerlerindeki artışla birlikte Körfez Bölgesi’ndeki 700 mil uzunluğundaki ana arterlerde 34 milyar dolarlık tahvil ihraç edilebileceğini gösterdi; bu artışlar ancak yeniden geliştirme ile mümkün olabilir.
Karma gelirli konut inşaatı sadece iyi bir sosyal politika değil; aynı zamanda ekonomik bir istikrar sağlayıcıdır.
Kaliforniya’nın Koridor Yeniden Geliştirme Modeli
Kaliforniya’nın Uygun Fiyatlı Konut ve Otoyol İstihdamı Yasası (AB 2011), 2022’de kabul edilerek bu vizyonun geniş ölçekte uygulanmasına yönelik ilk önemli adımı oluşturmuş ve konut açığı, ölü ticari bölgeler ve kentleşmenin çevresel maliyetleriyle mücadele eden diğer eyaletler için bir model sunmuştur.
Bu yasa, uygun ticari arazilerde imar izni verilmesini ve çevresel değerlendirmenin basitleştirilmesini sağlayarak, Kaliforniya’da kentsel dönüşüm konutlarının önündeki en büyük engel olan izin maliyetlerini ve gecikmeleri önemli ölçüde azaltıyor.
Düzenleyici Reform Yoluyla Konut İmkanının Kapılarını Açmak
Bu yasa tasarısı birçok açıdan devrim niteliğinde. Dört veya altı şeritli ana artere cephesi olan herhangi bir ticari parsel için doğrudan imar izni, on yıllardır kentsel dönüşüm projelerini engelleyen uzun ve pahalı imar izni mücadelelerini ortadan kaldırıyor.
Bu yasa, eyaletin ilk biçime dayalı yönetmeliğini oluşturarak, yükseklik, geri çekme ve aktif cadde cephesi gereksinimlerini, önceden belirlenmiş yoğunluk kategorileri yerine, parsel özelliklerine ve toplu taşıma yakınlığına göre tanımlıyor.
Bu düzenleme, küçük parsellerde dönüm başına 30 konut biriminden, toplu taşıma hatlarına yakın yerlerde dönüm başına 80 birime kadar minimum yoğunluklar belirleyerek, bu alanların konum değerinin gerçekten değerlendirilmesini sağlıyor.
Yönetmelikte yer alan esnek bir hat boyunca yapılaşma, mimariyi kısıtlamadan caddeyi güçlendiren bir kentsel tasarım modeli oluşturur.
Bu sistem, piyasanın park yeri ihtiyaçlarını belirlemesine olanak tanıyarak, park yeri sayısının azaltıldığı veya araçsız yaşamın mümkün olduğu bölgelerde konut maliyetlerini en aza indirir. Ayrıca, geçerli ücret, çıraklık ve sosyal haklar gereklilikleri aracılığıyla inşaat iş gücünü destekleyerek, ürettiği konutlarla birlikte potansiyel olarak büyük bir nitelikli iş artışı yaratır.
Fırsatın Ardındaki Rakamlar
Yasanın standartlarını kullanan ve UrbanFootprint yazılımı ile yapılan bir çalışma, eyalet genelinde 108.000 dönümlük nitelikli ticari arazide nihayetinde 10 milyondan fazla konutun inşa edilebileceğini ortaya koydu. Economic Planning Systems tarafından yapılan bir analiz, bu konutlardan 2 milyonunun 2022 koşullarında piyasa koşullarına uygun olduğunu belirledi; ne yazık ki, o zamandan beri inşaat maliyetleri COVID’den sonra normalleşmek yerine artmaya devam etti. Bununla birlikte, bu piyasa koşullarına uygun konutların sadece %10’u yıllık olarak üretilirse, Kaliforniya’nın toplam konut üretimi iki katından fazla artabilir.
AB 2011 kapsamındaki konutların yüzde on beşi, bölge medyan gelirinin yüzde 80’inin altında kazanan haneler için uygun fiyatlı olmalıdır. Zamanla, bu durum, eyaletin 2020 yılındaki sadece 17.000 birim olan yıllık uygun fiyatlı konut üretimini yılda 560.000 birime çıkarabilir; bu da büyük devlet sübvansiyonlarına ihtiyaç duyulmadan, sınırlı kamu kaynaklarının evsizlere ve çok düşük gelirli nüfusa odaklanmasını sağlayabilir.
Silikon Vadisi’nden Güney Kaliforniya’ya
Büyük bulvarların verimliliği, gerçek metropol coğrafyalarına uygulandığında daha da etkileyici hale gelir. San Francisco Körfez Bölgesi’nin 700 mil uzunluğundaki altı şeritli ana arterleri boyunca uzanan, yeterince kullanılmayan ticari arazinin toplam alanı 15.400 dönümdür.
California Çalışması: El Camino Anahtar Koridoru.
AB 2011 yoğunluklarında yeniden geliştirildiğinde, bu arazi 1,3 milyon yeni konut ve 260.000 uygun fiyatlı konut birimine ev sahipliği yapabilir; bunların hepsi mevcut iş yerlerine ve hizmetlere yakın konumda olacaktır. Silikon Vadisi’nin kalbinden 43 mil boyunca uzanan tarihi El Camino Real ana arteri tek başına, dünyanın en kısıtlı konut piyasalarından birinde 37.000’i uygun fiyatlı olmak üzere 250.000’e kadar daire sağlayabilir.
Şerit halindeki yapılaşma fikrinin ilk kez Amerikan hayal gücünde yer ettiği Los Angeles’ta ise rakamlar daha da büyük. Sadece Los Angeles County’de bile, 1,6 milyon konut birimini barındırabilecek yaklaşık 20.000 dönümlük potansiyel dolgu arazi bulunuyor.
Bu iki bölgesel çalışma — Körfez Bölgesi ve Los Angeles — AB 2011’in ampirik temelini oluşturdu ve diğer eyaletlerde tekrarlanması için bir şablon oluşturdu.
Pasifik Kuzeybatısı, ülkenin büyük bir bölümü gibi benzer bir krizle karşı karşıya. Boston Consulting Group, Washington eyaletinde 20 yıl içinde 400.000, Oregon’da 200.000 ve Britanya Kolombiyası’nda 300.000 konut açığı olacağını öngörüyor.
Grand Boulevards’ın, Portland’ın güneyinden Vancouver, BC’ye uzanan Cascadia koridoru üzerinde yaptığı bir analiz, yaklaşık 2.000 mil uzunluğundaki mevcut ana yollar boyunca 42.000 dönümden fazla uygun arazi tespit etti; bu arazi uzun vadede 4,6 milyondan fazla konut birimi üretebilir. Boston Consulting Group, yalnızca Seattle’da yasal olarak sağlanan imar izni indiriminden elde edilecek tasarrufların birim başına 48.000 dolara kadar çıkabileceğini tahmin ediyor; azaltılmış park yeri gereksinimleri, yapılandırılmış otoparklarda park yeri başına ek 50.000 dolar tasarruf sağlayabilir. Bu strateji ölçeklenebilir.
Yeni Nesil Konutların Finansmanı
Şüphesiz ki, potansiyel toplu taşıma koridorları üzerindeki karma gelirli projeler en iyi değeri sunuyor; çok ihtiyaç duyulan iş gücü konutlarını sağlıyor, beş kata kadar daha fazla kalkınmayı tetikliyor ve çalışan insanları doğru yerlere yerleştiriyor. Ancak mevcut inşaat maliyetlerindeki olumsuzluklar göz önüne alındığında, AB 2011 ve diğer karma gelirli konutların potansiyelini gerçekleştirmek, süreci hızlandırmak için birlikte çalışan koordineli bir dizi destekleyici finansal araca ihtiyaç duyacaktır.
Çeşitli konut seçenekleri.
Karma Gelir Büyümesinin Finansmanı
Kamu yatırımı gerekçesi oldukça açık: AB 2011 geliştirme projelerinden elde edilen emlak vergileri, yerini aldıkları ticari mülklerin ortalama değerinin 20 katına kadar çıkabiliyor ve bu gelirler uygun fiyatlı konutlar, ulaşım iyileştirmeleri, parklar ve yerel hizmetler için tahvillerin finansmanını sağlayabiliyor. Ancak tam potansiyeli ortaya çıkarmak için ek destek mekanizmalarına ihtiyaç duyuluyor:
- Yerel etki ücreti üst sınırları, uygun koridor bölgelerindeki ilk maliyet engellerini azaltabilir.
- Karma gelirli projeler içindeki uygun fiyatlı ve çalışan kesime yönelik konut birimleri için hedefli emlak vergisi indirimi
- Ana bulvar koridorlarında altyapı iyileştirmeleri ve toplu taşımayı finanse etmek için Vergi Artış Finansmanı (TIF) uygulaması.
- Bölgesel ölçekte konut üretim fonları ve döner kredi imkanları
- Ulusal Düşük Gelirli Konut Vergi İndirimleri’nin (80-20 sübvansiyon yapısı olarak da bilinen) karma gelirli projeler için yeniden başlatılması.
- Karma gelirli projelere odaklanan ve aynı anda birçok ihtiyacı karşılayan eyalet konut tahvili girişimleri.
Bu araçların her biri diğerlerini güçlendirir. Bir araya geldiklerinde, karma gelirli kentsel dönüşüm için ekonomik denklemi dönüştürebilirler; bu da onu, yalnızca misyon odaklı kuruluşlar için geçerli niş bir strateji olmaktan ziyade, geliştiriciler için en az dirençli yol haline getirir.
Topluluklar ve İklim İçin Sağlanan Faydalar
Grand Boulevard’daki konutlar sadece daha bol değil, aynı zamanda doğası gereği daha sürdürülebilir. UrbanFootprint yazılımı tarafından yapılan analiz, eski ticari alan üzerindeki kompakt, toplu taşımaya yakın konutların, ortalama bir Körfez Bölgesi evine göre %55 daha az araç kilometresi ürettiğini, %50 daha az sera gazı emisyonu ürettiğini, %39 daha az enerji tükettiğini, %62 daha az su gerektirdiğini ve sakinler için kamu hizmetleri ve ulaşım maliyetlerini %53 oranında azalttığını gösterdi.
Bunlar iyimser modellerden elde edilen tahminler değil; insanların arabalarını geride bırakabilecekleri yerlerde daha yoğun, daha kentsel gelişmenin belgelenmiş yan faydalarıdır.
Mevcut İş Olanaklarının Bulunduğu Yerlerde Konut
Sosyal aritmetik de aynı derecede çarpıcı. Konutlar iş merkezlerine ve hizmetlere yakın olmadığında, ulaşım masrafları konut maliyetindeki tasarrufları ortadan kaldırabilir. Hizmet verdikleri topluluklardan uzakta yaşamak zorunda kalan düşük gelirli çalışanlar, hane gelirlerinin %20 veya daha fazlasını yakıt, araç sahipliği, bakım, sigorta ve park ücretlerine harcayabilirler.
İşe gidip gelme sürelerinin uzamasıyla bölgesel trafik sıkışıklığı, hava kalitesi üzerindeki etkiler ve sera gazı emisyonları artar. Yaşam kalitesi, sağlık ve aileyle geçirilen zaman azalır. Grand Boulevards, konutları iş yerlerinin zaten bulunduğu yerlere yerleştirir.
Gerçek Dünya Sonuçları Bize Ne Anlatıyor?
PEW’nin ampirik verilere dayalı bir araştırmasında bildirildiği üzere, Minneapolis deneyimi, konseptin uygulanabilirliğini ikna edici bir şekilde kanıtlıyor. Şehir, 2017’den itibaren kapsamlı bir dizi konut reformu benimsedi; park yeri standartlarını kaldırdı, koridorlarda ve toplu taşıma bölgelerinde ticari yeniden geliştirme izni verdi ve tek ailelik parsellerde orta gelirli konut geliştirme projelerine izin verdi. 2022’ye kadar olan beş yıllık dönemde 20.000’den fazla konut birimine izin verildi.
Sonuçlar çarpıcıydı. Minneapolis’te toplam konut inşaatı, eyalet genelindeki sadece %4’lük artışa karşılık %12 arttı. Şehirdeki kiralar bu beş yıl içinde sadece %1 artarken, eyalet genelinde kiralar %14 arttı. Evsizlik oranı şehirde %12 azalırken, Minnesota genelinde %14 arttı.
Yeni konutların %87’si, ana koridorlarda 50’den fazla üniteden oluşan büyük çok aileli projeler olarak inşa edildi; bu da imar engelleri kaldırıldığında piyasanın güçlü bir şekilde tepki verdiğini gösteriyor. Sonuçlar, teorinin uzun zamandır öne sürdüğü şeyi doğruluyor: Doğru yerlerde çok aileli konut projeleri için imar planlaması, gerçek anlamda uygun fiyatlı konutlar üretiyor ve bu da büyük ölçekte konut edinimi üzerinde gerçek etkiler yaratıyor.
Daha İyi Konutlar İçin Daha İyi Ulaşım
Bulvar üzerindeki konutlar, bulvar üzerinde daha iyi toplu taşıma gerektirir. Ancak çoğu zaman, raylı toplu taşıma, Amerikan metropol bölgelerinin dağınık coğrafyasına hizmet etmek için çok pahalıdır. Geleneksel otobüs hizmeti, zorunlu yolcular için gerekli olsa da, seçme şansı olan haneler için otomobille rekabet etmek için genellikle çok yavaş ve dolaylıdır. Toplu taşıma ağları yetersiz ve yavaş olduğunda, otomobil bağımlılığını anlamlı bir şekilde azaltamazlar.
Ulaşım Fırsatı
Büyük Bulvarlarda, yeni yoğunlukla birlikte yeni nesil ulaşım anlayışı ortaya çıkabilir. Hızlı elektrikli araçlarla donatılmış özel hızlı otobüs hatları, her koridorun tüm uzunluğu boyunca yaya erişimine ve bisiklet yollarına sahip daha kapsamlı ağlar oluşturarak acil bir fırsat sunmaktadır.
Zamanla, bu güzergâhlar otonom hızlı transit sistemleriyle desteklenebilir; Singapur ve Çin’de halihazırda test edilen bu sistemler, akıllı algoritmalar kullanarak kalkış ve varış noktalarını kümelendiriyor ve günün her saati talep üzerine yarı ekspres hizmet sunuyor. Fehr & Peers’ın San Francisco’daki bir ART koridoru üzerine yaptığı analiz, inşaat maliyetlerinin benzer bir hafif raylı sistemin %15’i, işletme maliyetinin yarısı ve yolcu hareketinin %30 daha hızlı olduğunu ortaya koydu. Hızlı, ucuz ve her yerde bulunan toplu taşıma, özellikle zaten bulvar üzerinde yaşayan insanlar için, insanların arabalarından kurtulmalarını sağlayacak son parça olabilir.
Kaynak: Architect Magazine
