Geçtiğimiz hafta İngiltere’nin yeni hükümeti Kral’ın Konuşması’nda önceliklerini açıkladı ve konutlar manşetlerin çoğunu kapladı. Keir Starmer’ın İşçi Partisi genel seçimi genel olarak ayrıntılardan uzak bir manifesto ile kazandı ancak bu konuda çok net bir vaatte bulundu: İlk dönemi boyunca İngiltere’de 1,5 milyon yeni ev inşa edilecek.
Bu zor bir hedef. Rakamlar düşüş eğilimindeyken, bugünün çıktısına göre %50’lik bir artışı temsil edecektir. Durgun bir konut piyasası, büyük bir beceri eksikliği, suda ölü görünen bir MMC [modern inşaat yöntemleri] endüstrisi, sosyal konut sektöründeki bir mali kriz, oldukça değişken bir küresel tedarik zinciri ve yarım düzine diğer makroekonomik faktör bunu başarmayı çok zorlaştıracaktır.
Çok sayıda tartışmanın ortasında daha temel bir soru nadiren sorulur: Bunu neden yapıyoruz ki?
Ancak yeni hükümetin bu zorluğa en iyi şekilde nasıl yaklaşması gerektiği ve yaklaşıp yaklaşmaması gerektiği konusunda çok fazla tartışma yaşanırken, daha temel bir soru nadiren soruluyor: neden bunu yapalım? Konut yapımını artırma konusunda siyasi bir fikir birliği var, ancak konut yapımının artan hacminin neyi başarmasını istediğimiz konusunda çok daha az fikir birliği var.
Kısaca ve biraz can sıkıcı bir iş jargonuyla, 1,5 milyon ev bir çıktıyı temsil eder, bir sonucu değil. 1,5 milyon ev inşa etmek, konut krizini çözmekle aynı şey değildir.
Konut inşasıyla ilgili siyasi söylemleri incelediğinizde, politikacıların yeni konut inşa etmekten bahsettiklerinde akıllarında üç ayrı sonuç olduğunu görürsünüz.
Birincisi ekonomiyi büyütmek. Bu –biraz haklı olarak tartışabilirsiniz– şansölyelerin, şu anki şansölye de dahil olmak üzere, birincil amacı olma eğilimindedir.
Bunun nedenini görmek zor değil: her evin inşa sürecinde uzun bir insan zinciri istihdam ediliyor ve birisi taşınıp evi düz ekran televizyonlar, buzdolapları, IKEA mobilyaları ve bebeklerle doldurduğunda büyüme devam ediyor. Her yeni konut birimi bir büyüme jeneratörüdür ve bunun ekonomisi oldukça iyi hesaplanmıştır .
Ancak ev inşa etmek halka sadece büyüme yaratmaktan daha fazlası olarak satılıyor. Ayrıca, konut piyasasının dışında kalan gençlerin satın almalarını daha ucuz hale getireceği ve (daha da belirsiz bir şekilde) konut krizini genel olarak sonlandıracağı söyleniyor.
Büyük şehirlerimizdeki konutlar yatırım amaçlı varlıklar olarak değerlerine göre fiyatlandırılmaktadır.
İkili yeni inşaat hedefinin bu sonuçlardan herhangi birine gerçek katkısının izlenmesi çok daha zordur. Evet, Birleşik Krallık’taki yüksek konut fiyatlarının arz kısıtlamalarına, özellikle yeşil kuşak tanımları nedeniyle önemli şehirlerin çevresinde konut sağlanamamasına doğrudan bir yanıt olduğu önemli bir ölçüde vardır. Akademisyen Paul Cheshire’ın araştırması, 1955’te yeşil kuşakların getirilmesiyle kentsel arazi arzının dondurulmasından bu yana konutların gerçek fiyatının her on yılda neredeyse iki katına çıktığını gösterdi.
Ancak artan konut fiyatları bundan çok daha fazlasını ifade ediyor.
Bunlar ayrıca 1990’ların ortalarından sonlarına doğru ortaya çıkan düşük faiz oranı dünyası ve bunun sonucunda sabit varlıklara yönelen yatırımcı sermayesinin ani yükselişiyle ilgilidir. Büyük şehirlerimizdeki evler yatırım varlıkları olarak değerlerine göre fiyatlandırılır (kiralık ev sahipleri veya Blackstone gibi büyük fonlar için) ve bu fiyat, genel arz sayısına göre değil, değerin nasıl değiştiğine göre yukarı veya aşağı hareket eder.
Ve ayrıca ipotek bulunabilirliği ve İşçi Partisi’nin kendi ipotek garanti planı da dahil olmak üzere talep tarafı politikalarıyla ilgililer. Bununla ilgili ikna edici bir analiz görmedim, ancak 1,5 milyon ev inşa etmenin ve kapsamlı bir ipotek garanti planı sunmanın net etkisinin fiyatları artırmak olması bile mümkün olabilir.
Ev fiyatları şu anda ya durgun ya da arzın çok düşük olduğu bir noktada düşüyor, bu da bize bunun bazen olduğundan daha karmaşık bir soru olduğunu söylemelidir. Mevcut planlama reformları ne kadar çok ev sunarsa sunsun, İngiltere Merkez Bankası nihayet genel faiz oranını düşürdüğünde fiyatlar tekrar yükselecektir. Korkarım ki ekonomi budur, aptal.
Özel konut inşaatçılarının hakim olduğu bir pazardaki yeni arzın, genel konut fiyatları üzerinde sınırlı bir etkisi olacak çünkü hacim inşaatçıları, konut fiyatlarını aktif olarak yüksek tutmaya çalışan bir iş modeli işletiyorlar.
2024’te Britanya’da ortaya çıkan konut krizi, insan acısıyla ilgilidir
Bu bir komplo teorisi değil, iş modellerinin nasıl işlediğine dair basit bir açıklama . Ürünlerinin değerini düşürmeden site başına kaç evin serbest bırakılabileceğini göz önünde bulunduran hesaplanmış bir “emilim oranı” olacak ve evleri buna göre serbest bırakacaklar. İşletmeler olarak amaçları konut krizini çözmek değil, hissedarlara değer sağlamaktır ve yine bu bir komplo değil, özel işletmelerin piyasa ekonomisinde nasıl çalıştığına dair oldukça basit bir açıklamadır.
Bu bağlamda gerçekten umut edilebilecek en iyi şey, 1,5 milyon konut hedefine ulaşmanın konut fiyatlarını istikrarlı tutmaya yardımcı olması – ya da en azından son on yıllarda olduğundan daha istikrarlı olmasını sağlaması – ve aynı zamanda ücretlerin artması, bunun da karşılanabilirlik oranını bir miktar düşürmesidir.
Şimdi, bu umut edilecek kötü bir şey değil. Ancak genç, çaresiz bir nesil Starmer’ın ev satın almayı daha uygun fiyatlı hale getireceğine dair söz verdiğini duyduğunda, muhtemelen bunun fiyatlarda hızlı ve sürekli bir düşüş anlamına geldiğini düşünür ve bu sadece yeni arzla gerçekleşmez. Aslında, bunun gerçekleşmesi durumunda ortaya çıkacak felaket niteliğindeki ekonomik sonuçlar ve siyasi tepkiler Starmer’a neredeyse kesinlikle işine mal olacaktır.
Son olarak, konut fiyatlarında herhangi bir yumuşamanın gerçekten “konut krizinin” sonu anlamına gelip gelmeyeceğini düşünmemiz gerekiyor.
Cevabım şu olurdu: Bu durum, ancak konut krizine, ev sahibi olmaya çok yakın ama biraz da zor durumda olan genç bir insanın dar bakış açısıyla baktığınızda ortaya çıkabilir.
Ancak 2024’te Britanya’da ortaya çıkan konut krizi, bundan çok daha fazla insan acısıyla ilgili.
Bu, korkunç evsiz barınma koşullarındaki 145.800 çocuk ve bunun gelecekleri üzerindeki sert etkileriyle ilgilidir. Bu, umutsuzca uygunsuz bakımsızlık standartlarına katlanan on binlerce sosyal konut kiracısıyla ilgilidir.
Bu konut krizini sona erdirmek, bu yeni hükümetin efsanevi misyonlarından biri olmalı
Her yıl yerel yönetimlerine evsiz olarak gelen 300.000 haneyle ilgilidir (günde 80). Yaşlanabilecekleri uygun bir konutları olmayan hızla yaşlanan nüfusla ilgilidir.
Bu, farklı bir çağda mülk zenginliği elde edenler ile artık elde edemeyenler arasındaki büyük nesil farkı ve bu servet transferinin miras alındıkça ve aktarıldıkça nasıl eşitsizlik uçurumları açacağıyla ilgilidir. Bu, ironik bir şekilde, kısmen arzı her ne pahasına olursa olsun artırma yönündeki önceki çabalar tarafından yaratılan güvenli olmayan binalarda sıkışıp kalanlarla ilgilidir.
Mesele tüm bunlar ve buna ek olarak toplumumuzun dokusuna kötü sağlığı, eşitsizliği, yitirilmiş potansiyeli ve insan sefaletini eken düzinelerce başka faktördür.
Bu konut krizini sona erdirmek, bu yeni hükümetin efsanevi görevlerinden biri olmalı. Ancak bunu yapmak için bir plan, arzı artırmaya yönelik basit bir plandan çok daha fazlasını gerektirir.
Peter Apps, sosyal konut konusunda uzmanlaşmış Londra merkezli bir gazetecidir. Daha önce Inside Housing’in yardımcı editörüydü ve Grenfell Tower yangını hakkındaki Show Me The Bodies adlı kitabı, 2023 Orwell Politik Yazı Ödülü’nü kazandı.
Fotoğraf Michael Tubi’ye ait, Shutterstock aracılığıyla.
Kaynak: Dezeen
