GÜRKAN AKGÜN / Birgün
Mortgage sözcüğü, kısa bir süre içerisinde medyanın ve gündelik hayatımızın ekseninde yer edinen bir konu. Bakanlar Kurulunda görüşülen yasa tasarısının meclisten geçmesi ardından sistemin oturması ve işlemeye başlaması zaman alacak gibi görünüyor. Şu an itibariyle, bankacılık ve inşaat sektörleri kendisine yavaş yavaş uygulama alanları yaratmaya başladı bile. 1999 depremi ve 2001 krizinde tıkanma noktasına gelmiş bu iki sektörün önü hükümetin bu müdahalesiyle oldukça açılmış durumda. Peki nedir bu mortgage, sihirli bir formül şeklinde medya ve hükümet tarafından müjdelenen bu model; kimler için, ne işe yarar?
Sözcük itibariyle “ipotek” anlamına karşılık gelen mortgage, esas olarak bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Gündelik dilimize “kira öder gibi ev sahibi olma” şeklinde giren model, ABD’de yaygın bir şekilde uygulanmakla beraber, Dünya’nın farklı ülkelerinde değişik yöntemlerle işlemektedir. Sistemin temeli konutun kıymetleştirilmesi ve piyasada do-laşabilen bir likit haline gelmesi ile şekilleniyor. Ev satın almak isteyenler, bankalarca (ya da fînans kuruluşlarınca) konutunun ipotek edilmesi karşılığında; yüzde 20-25’i peşin olarak, 15-20 yıl içerisinde mülkün değerini taksitlerle ödemek durumunda kalıyor.
SİSTEMİN İŞLEYİŞİ
Sistemin kendi içerisindeki işleyişi ise şöyle: Taksit bitene kadar banka tarafından ipotek altına alınan evin senetleri pazara (kurulması tasarlanan İpotekli Menkul Kıymeder kuruluşuna) satılacak, bu şekilde senetler nakde çevrilmiş olacak. Bu kuruluş ise senedere karşılık halka tahvil ve bono satarak bir finansman sistemi oluşturacak. Bu modelin aynı zamanda gelişkin bir sigortacılık sistemi ile birlikte işlemesi gerekiyor. Nitekim konutların piyasada yer edinebilmesi için deprem sigortası, yapı sağlamlık belgeleri ve hatta kişilere ait hayat sigortalarının yapılması şart. Bir diğer yandan da; alıcı evin taksitlerini 2-3 ay ödeyemediği taktirde devreye sigorta şirketleri giriyor ve belli bir süre prim karşılığında taksitleri ödüyor. Eğer ki; alıcı uzun bir süre taksitleri öde-yemezse, banka evi haciz edip geri alabiliyor.
Temel olarak bu sistemle beraber, ’90 sonrasında konut sektörüne giren büyük ve örgütlü sermayenin üretimini gerçekleştirebileceği geniş bir pazarın altyapısı hazırlanmış oluyor. Ancak bu model kendi içerisinde de eleştirileri ve sorunları barındırmakta. Öncelikle mortgage için kalıcı istikrar ve düşük enflasyon ortamı gerekiyor. Şayet ödemelerde “değişken faiz” seçeneğini de barındıran bu model karşısında, krizlere pek de yabancı olmayan Türkiye ve neo-liberal dünya düzeninde kuşku duymak sanırım yersiz değil. Nitekim ’97-98 Asya krizinde, Tayland ve Endonezya’da patlayan emlak balonunun etkileri tüm dünyaya kısa sürede yayılmıştı. Bugüne gelindiğinde ise “mortgage”ın hayatımıza direk olarak etkisi, mevcut konutlarda ve patlayan büyük ölçekli konut sektörünün yaptığı inşaatlarda; artan talep doğrultusunda satış ve kira değerlerinin spekülatif bir şekilde artması şeklinde. Bir de tabii ki, hemen her gazetede birdenbire türeyen lüks yaşam alanlarının resimleri ile dolu “emlak” eklerini unutmamak gerekiyor.
YOKSULA MORTGAGE NE OLA Kİ?
Gündeme geldiğinden itibaren banka konut faizleri ne kadar düşse de alttakilerin ev sahibi olması bu sistem içerisinde bir hayli zor. Bunun altındaki birinci etken olarak, inşaat birim maliyetlerinin görece durağan olarak seyretmesine rağmen, yukarıda da bahsedildiği gibi, konut fiyatlarının hızla artması yatıyor. Yani özet olarak bugün özel sektörün konut politikasında dar gelirliye yönelik bir tercih bulunmuyor. Zaten günümüz faiz oranları (yüzde 1.2-2) ve peşinatları ile basit bir hesap yaptığımız takdirde bile, dar ve orta gelirli için ev sahibi olmanın çok da kolay olmadığı ortaya çıkıyor. Böylece kira öder gibi ev sahibi olmanın (sanki kira ödemek de çok kolaymış gibi) sihirli bir formül olmadığını anlayabiliyoruz.
KREDİ NEREYE KADAR ÇÖZÜM
Hükümet de bu durumun farkında olsa gerek, çözüm için TOKİ evlerini hedef olarak gösteriyor. Ancak TOKİ’nin de son dönemde başlattığı çalışmalarının yetersiz ve altyapısız olduğu ortaya çıkmakta. Büyük kentlerde nicelik olarak zaten yeterli olmayan TOKİ’nin konut üretiminin, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde hangi kesimlere ne kadar yarar sağlayacağı net değil. Anadolu’daki kentlerin birçoğunda ise yapılan inşaatlar, TOKİ’nin elinde kalmış ve kuruluş büyük kaynak sıkıntısıyla karşı karşıya gelmiş durumda. Hatta bu yüzden bazı şehirlerde evlerin toplu satışları gerçekleşmeye başladı bile. Bu da, bir kamu kuruluşu tarafından işletme mantığıyla üretilen konutların, toplumdaki konut sorununu anlama ve çözme konusunda ne kadar kifayetsiz olduğunu gözler önüne seriyor.
Görülüyor ki, mortgage sistemi günahları, sevaplarıyla dünyadaki birçok farklı konut finansman ve pazarlama modelinden biri. Dolayısıyla ne bir kurtuluş reçetesi ne de serbest piyasanın tuzaklarından biri olarak algılamak gerekmiyor. Bu sistemin özü, özel konut piyasasındaki mallara ulaşabilmek için, özellikle krediye ulaşabilme olanaklarına dayanmakta. Bu da gelir düzeyi, istikrarlılığı ya da en azından bir kariyer olasılığını içermektedir. Keza yöntem, barınma sorununu en can yakıcı şekilde yaşayanlar için hiçbir şekilde alternatif bile oluşturmamaktadır. Basit bir örnekle, gecekondu kesiminin büyük bir bölümü, bırakın mali bir güvenceyi, kredi kuruluşları ile ortak bir dil oluşturamamakta, terminolojisini anlamamaktadır. Onlar için düşünülen dönüşüm projeleri yaşam alanlarını parçalayıp barınma sorunlarını daha da zorlaştırırken; değeri artan kent merkezinden ve iş olanaklarından dışlanmaları kendilerine yeni ek maliyeder getirmektedir.
SON VERİRKEN…
Gazetelerde her gün Türkiye’nin ne kadar konut üretmesi gerektiği, artan inşaat faaliyeüeri üzerine yazılar ve analizler yayımlanıyor. Oysa konut, hem makro düzeydeki politikalarla yön verilen, farklı sınıfların çıkar çatışmalarının yaşandığı ve ortaklıkların kurulduğu bir mekân olmakta; hem de günlük hayatımızın yeniden üretildiği bireyin/ailenin “ev”ine işaret etmektedir. Bu çok boyudu ve aktörlü yapısından dolayı sığ analizlerle değerlendirilmesi oldukça yanlıştır. Zaten medyayı işgal eden yazılar da konutu yalnızca emlak değerinden ve büyüyen inşaat sektöründen ibaret gören bir yaklaşıma dayanmakta, asli olarak onun bir barınma hakkı olduğunu göz ardı etmektedir. Bu noktada konut sorununu, hem kendi içerisindeki özgül koşullarından hareketle; hem de sistemin genel işleyişi açısından değerlendirmek gerekmektedir. Bu hayati sorunun ve gündelik hayattaki tüm diğer sorunların çözümü için uygulanabilir alternatifler geliştirmek… Burada, hemen şimdi…
