Sadece Türkiye’de değil, ünyada da alt-orta gelir grubuna yönelik kitlesel konut üretimi denince akla özel sektör gelmiyor. Bu işi doğal olarak kar amacı gütmeyen ya da önceliği bu olmayan kamu sektörü üstleniyor. Bunun Türkiye’deki baş aktörü ise doğrudan Başbakanlığa bağlı olarak çalışan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. Devlet tarafından üretilen ve alt-orta gelir gruplarına dönük ihtiyacı karşılamayan konutların büyük bir çoğunluğunu 2003 yılında kurulan TOKİ üstleniyor. Bugüne kadar ki üretimine bakıldığında kurumun eleştirilebilecek birçok uygulamasından bahsedilebilir. Ben bu yazıda kendi TOKİ deneyimlerimizi genel değerlendirme ve kritiklerle birlikte ele almak, kitlesel konut üretiminin gerisindeki organizasyonel yapı, bu süreçte üretim ve tasarım yapmak gibi konular üzerinde durmak istiyorum.
“TOKİ konutları gibi oldu” demek konut üretimi alanında her türlü olumsuz eleştirinin klişe ifadesi. Kısaca özetlersek, birbirini tekrarlayan ve Türkiye’nin her köşesinde uygulanan tip bloklar, yapıların çevreden, iklimden ve topografyadan kopuk çözülmesi, kimliksiz cepheler hemen akla gelen ana başlıklar. Peki bunun tersi de olabilir mi? Yani TOKİ devleti temsil eden bir kurum olarak inşa ettiği konutlarda özel sektörün yapamayacağı, deneyemeyeceği projeler üretebilir mi? Bunun örneklerini 20. Yüzyıl başındaki Batı Avrupa deneyimi üzerinden tartışabiliyoruz. Büyük ölçekli yeni yerleşim formatları özellikle iki dünya savaşı arasındaki dönemde Almanya, Avusturya, Hollanda gibi Avrupa ülkelerinin gündeminin merkezindeydi. (Şekil 1) Türkiye’nin görece kısa toplu konut üretimi tarihi böyle deneyimleri içermedi ne yazık ki.
Şekil 1: Berlin Britz Yerleşkesi, Taut, Bruno & Martin Wagner, 1925-1929
İşte kurum bunu sorguluyordu 2008 ile başlayan dönemde. Kayabaşı yarışması bunun en açık yansımasıydı. Kurum, konut üretiminde çok eleştirilen yaklaşımını kırabilecek miydi? Aradan kısa bir süre geçti. Dolayısı ile kesin bir yargıya varmak için erken olduğu söylenebilir.
Bugün TOKİ yapılı çevre üretiminde en önemli insiyatif şüphesiz. Belki biraz da abartılı bir ifadeyle adeta bütün yolların TOKİ’ye çıktığını söyleyebiliriz. Konut üretmeyi aşarak neredeyse her türlü yapı türünü üretme görevi verilmiş bir kurum görüntüsü çiziyor. Sınır karakolu, okul, hastane, posta ayırım merkezi hatta stadyum yapan bir Toplu Konut İdaresi’nden bahsediyoruz. Soru hemen ardından geliyor doğal olarak: Peki Bayındırlık Bakanlığı neden var? Bunun ana nedenlerinden bir tanesi TOKİ’nin kendisine ait ayrıcalıklı bir yasası olması. Kamuda bir yapı elde etmek istendiğinde Bayındırlık Bakanlığı üzerinden ve ihale yasası çerçevesinde hareket edildiğinde sonuç almak yıllar sürebiliyor. Oysa mekanizma TOKİ üzerinden işlediğinde çok daha hızlı bir ihale süreci yaşanıyor ve yapınıza daha kolay kavuşuyorsunuz. Temel neden bu. Bu kanalla yapı elde etmek son yıllarda fazla işletilince kurumun kendi asli misyonuna odaklanmak yerine her tip yapıyla uğraştığını ve doğal olarak boğulduğunu gözlemliyoruz. Oysa ortada Bayındırlık Bakanlığı dururken bu görevlerin TOKİ’ye kaydırılmasının ne kadar sürdürülebilir bir yaklaşım olduğu şüphe götürür.
Yani varoluş amacı dar ve orta gelir grubuna konut üretmek olan bir kurum bu alanda derinleşmek, AR-GE’sini farklı yaklaşım formatları denemek, yeni plan tipolojileri üretmek yerine enerjisini donatı alanlarını da kapsayacak şekilde dağıtmış durumda. OysaTOKİ bir kitlesel konut üretimi lideri olarak 1984 yılında çıkan Toplu Konut Yasası ve Emlak Bankası üzerinden konut elde etmekle başlayan dönemin son aşamasını temsil ediyor.Üzerinde çok yazılıp çizilen bu dönemin ardından TOKİ’nin kuruluşu ve sürecin evrilmesi geliyor. Kurumun üretim potansiyeli yukarıda değindiğimiz kendi yasasına yani sahip olduğu hukuki olanaklara dayanmakla birlikte bir diğer önemli avantajı da atlamamak gerekiyor: Özel sektörün yaşadığı ve girdi maliyetinin baş kalemlerinden birisi olan arsa üretimi. Elinde yine doğal olarak geniş bir arsa portföyü olan kurumun işte tam da bu noktada derdini anlatamadığını görüyoruz. Tekrar esas misyonu hatırlayalım: alt ve orta gelir gruplarına konut üretmek. Bugün yıllık üretim rakamlarına baktığımızda TOKİ’nin rekor sayıda sosyal konut ürettiği görülmekte. 2003-2010 yılları arasında 455.000 konut gibi yüksek bir rakamdan bahsediyoruz. Peki diğer meseleler ne oldu? Ana tartışma konusu konut açığının alt ve orta gelir grubu açısından kapatılması ve hedeflenen rakamların acilen tutturulması olunca kamuoyunun, akademik kurumların, mimarlar odasının ve mesleki camianın yıllardır sorguladığı “kaliteli kentsel yaşam alanları” meselesi ikinci plana gittiği görülüyor.
Basında ve şantiye tanıtım panolarında rastladığımız TOKİ logosu bu yapıların hepsinin doğrudan idare tarafından üretildiği izlenimini verse de durum tam da öyle değil. Burada önemli bir ayrımın altını çizmek gerekiyor. TOKİ üretimini birbiriyle karıştırılan iki ayrı kanaldan sürdürüyor. Bunlardan birincisi kurumun dolaylı ya da doğrudan sahip olduğu değerli konut arsalarını imara açarak, gerektiğinde kamulaştırma hakkını kullanarak özel sektör yatırımcılarıyla giriştiği ortak yatırımlar. Buna tam da yerine oturan bir ifadeyle “hasılat paylaşımı” da deniyor. Bu uygulamada TOKİ ortaklaşa girilen projede satışta elde edilecek gelir üzerinden belli bir yüzdeyle anlaşmakta. Projenin tasarımı tamamen özel girişimciye bırakmakta. Yani planlara, malzeme seçimlerine, donatı alanlarının programına karışmamakta. Bu uygulamanın en bilindik örnekleri Ataköy Konakları, Uphill Ataşehir konutları gibi yerleşimler. (şekil 2)
Şekil 2 Toki Varyap Uphill Ataşehir Konutları, İstanbul
Buradan elde edilen hasılat diğer gelirlerle birlikte alt ve orta gelir grupları için üretilen konutları finanse etmekte yani bahsettiğim ikinci kanalda kullanılmakta. Bunlar TOKİ’nin doğrudan kendi ürettiği konutlar. Bizler işte bu ikinci kanal üzerinden üretilen konutlarla yüzleşiyor, onların üzerinden tartışıyoruz. (Şekil 3). Yaklaşık 4-5 tip plan üzerinden tüm Türkiye genelinde bir uygulama söz konusu. Bahsettiğimiz ikili üretimin amacı aslında en net ifadesiyle “zenginden al fakire ver” olarak özetlenebilir. Kaynak yaratma anlamında oldukça anlaşılır bir mekanizmadan bahsediyoruz. Varlıklı kesim alt gelir grubunu dolaylı olarak finanse ediyor. Ancak üretimin bütününe baktığımızda biz daha çok bu ikinci kanal yolu ile üretilmiş tekdüze nokta bloklar ve benzeri yapıları görüyor ve eleştirmizi bu üretimi baz alarak yapıyoruz.
Şekil 3: TOKİ Konya Çimento Konutları
TOKİ’nin genel konut açığını kısmen kapatmasıyla – ve rahatlamasıyla -birlikte kendi öz eleştirisini yapmaya başladığını görüyoruz. Yeni bir dönemin başlangıcından söz edilip edilemeyeceğini, kurumun kendi iç yapılanmasını değiştirmeden bir zihniyet değişikliğine ne derece gidebileceğini tartışmak gerekiyor. Bunun denemekte olduğunu düşünüyorum. Açılım ve özeleştiri dönemi olarak adlandırabileceğimiz bu son dönemdeki değişim niyetini tarihlendirmek gerekirse bunun geçen yıl açılan Kayabaşı Bölgesi Konut Tasarımı Yarışması olduğunu söyleyebiliriz. Ancak hemen bir parantez açarak arka plandaki – pek de bilinmeyen – başka önemli bir gelişmeyi de burada zikretmek gerekiyor. TOKİ’nin 2008 yılında ODTÜ ye hazırlattığı MATBUM Raporu bu tarihten sonra elde edilecek projelere rehberlik edecek bir metin olarak kayda değerdir. Aslında konut tasarımının içinde olan, birçoğumuzun zaten bildiği, kısmen veya tamamen uygulamaya çalıştığı birçok temel prensip bu raporda çok detaylı bir şekilde özetlenmiş ve kurumun elde ettiği projeleri değerlendirirken kullanabileceği bir başvuru kitabı haline gelmiştir.
Kayabaşı mevkiinde tasarlanacak konut yerleşimlerini içeren 5 yapı adasındaki yaşam formatı, bölge ile ilgili masterplanda verilen üç ana kararla en baştan tayin edilmiş durumdaydı. Bunlar, ada bazında yapı yoğunlukları, taşıt ulaşım ağı ve kentsel donatıların konumlarıydı. Dolayısı ile yarışma aşamasında tasarımcılardan beklenen, ilgili yapı adalarındaki kısıtlanmış yerleşme formatlarının verilen yoğunluklar çerçevesinde düzenlenmesiydi aslında. Yine de tüm bu sınırlamalara karşın verilen kriterler çerçevesinde belirlenen hedef kullanıcı kitlenin, içinde yaşayacağı nitelikli bir kentsel mekan kurgusunun elde edilebileceği inancındaydı yarışmanlar. Tüm tasarım genelinde yol şebekesinin birbirinden kopardığı 5 yapı adasının mimari bir bütünlük ve dil birliği oluşturacak şekilde kurgulanması, yerleşimin kendi içinde uyumlu ve insani bir yaşam alanı olarak tasarlanması hedeflenmişti.
Yarışma sırasında tasarım alanı olarak verilen yapı adaları üzerinde farklı emsallere sahip parseller olduğunu biliyorduk. Aynı yarışma sırasında taşıt yollarının değiştirilmeden kaldığını, farklı üretim teknolojileri uygulanmasının beklendiğini ama burada tercihin tünel kalıptan yana konulduğunu da gördük. Yine de yarışma sonunda her şeye rağmen TOKİ’nin alışkın olmadığı yerleşme formatlarının önerildiğini, farklı plan ve cephe tipolojilerinin sunulduğunu da gördük. (şekil 4)
Şekil 4: Kayabaşı Yarışması, Genel Yerleşimden 3 Boyutlu Görünüş, TeCe Mimarlık Önerisi (Eşdeğer Ödül), 2009
Ancak yarışma sonrasındaki süreçte kurum ile geliştirilen diyalog ve çalışmalarda yarışma sırasında hayal edilen her şeyin bir kerede değiştirilemeyeceği ortaya çıkıyor. Bu dönemde hazırladığımız 1/5000 ölçekli plan aslında onaylı 1/1000 ölçekli imar planı ve emsaller baz alınarak adalar bazında nasıl yerleşilebileceğini gösteren bir çalışma olmuştur.(Şekil 4). Uygulamaya geçilecek yapı adalarının topografik özellikleri ve taşıt ulaşım ağı ile olan ilişkileri gözetilerek optimum yerleşim düzenlerinin ifade edildiği bir klavuz olmaktan öteye gidemiştir.
Şekil 5: Kayabaşı 1/5000 ölçekli Genel Yerleşim Planı, TeCe Mimarlık Önerisi, 2010
Burada temel çelişki ana parametrelerin değişmeden son ürünün de değişmeyeceği. Örneğin yüksek emsal ve bunun doğurduğu yoğun yüksek bloklardan kaçınılamaması. Maliyeti arttıracağı düşüncesiyle kapalı otoparkların yapılamaması. Dolayısı ile kalan açık alanların karakterini değiştirebilmenin güçlükleri gibi. Satışa esas metrekare hesaplarında TOKİ’nin vazgeçemediği oranlar yine de son dönemde yarışmada eşdeğer ödül alan gruplar en küçük bir denemenin bile bir kazanım olacağından hareketle ciddi çalışmalar yapmakta ve hayata geçirmekteler (Şekil 5) . Bunlardan bazıları, yeşil çatı uygulaması, bina-zemin ilişkisinde peyzaj çözümleri, aynı blok içinde birbirinden farklı daire tipolojileri, kat holü çözümlerinde lineer hol denemeleri, nokta bloklar yanında lineer blok çözümleri. Kendi adıma vaziyet planı bazında aynı yapı adası içinde birbirinden farklı 4-5 blok tipi geliştirilmesi ve çoğulcu bir dile ulaşılmasını önemli buluyorum. Cephelerde yeni renk skalaları denenmesi de bir diğer farklılık olarak sayılabilir. Sonuç olarak bahsettiğim pilot bölge içinde hayata geçirilecek yapılara ait uygulama sonrası sürecin ve yapıların performansının değerlendirilmesi önümüzdeki dönemin önemli araştırma alanlarını oluşturacak. TOKİ’nin bu bölgede elde edeceği başarılı sonuçlar ileride daha fazla bir esneklik göstererek alıştığı kalıpları kırmasını sağlayacaktır. Ancak böyle sonuçlar elde etmenin olmazsa olmazları arasında TOKİ’nin özgün mimari tasarım elde ederken proje maliyetlerini düşürmek konusundaki tavrını da gözden geçirmesi gerekiyor. Devam eden süreçte yani ihale sonrasında, uygulamayı teslim ettiği yüklenicilerin seçiminde de aynı özeni göstermesi şart diye düşünüyorum. Böyle bir anlayış değişikliği kurumun vazgeçemediği reflekslerini yenmesini sağlayacak, özel sektöre örnek oluşturabilecek uygulamaların başka bölgelerde de hayata geçirilmesinin önünü açacaktır.
Şekil 6 Yarışma Sonrası Pilot Adalarda Geliştirilen TeCe Önerisinden Genel Görünüş
– 15.12.2004 tarih ve 25671 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5273 sayılı “Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün Kaldırılması Hakkında Kanun” ile 29.4.1969 tarihli ve 1164 sayılı “Arsa Ofisi Kanunu”nun adı “Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun” olarak değiştirilmiş ve Kanundaki görevler Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiştir. Daha detaylı bilgi için Bkz. http://www.toki.gov.tr/TR/Genel
– MATBUM TOKİ RAPORU, “Toplu Konut Alanlarında Kentsel Çevresel Standartları Oluşturmak İçin Gerekli İnsan-Çevre İlişkileri Verilerinin Derlenme Yönteminin Geliştirilmesi Araştırma Çalışması”, 2008
(Arredamento Mimarlık Kasım 2010 sayısında da yayınlanmıştır.)
Dr. Y. Mimar Cem İlhan
TOKİ’nin Galatasaray Stadını yapmasını, Bakanlık binası inşaatına el atmasını, köprü yol, havaalanı inşaatlarına soyunmasını anlayamıyorum. Dev bir inşaat tekeli gibi davranan altına bir çok inşaat firmasını alarak onları yüklenici gibi kullanan şirket mantığı yanlış bir kere. Asıl amacını es geçiyor böylece, esastan uzaklaşıyor.
Halk Ekmek’in konut versiyonu olarak ortaya çıkan TOKİ’nin uygulamaları, halihazırda dünyada cari olan vahşi kapitalizmin sadece bir iki kişiyi tatmine yönelik ve gökyüzü yarışı şeklinde, zahiren cafcaflı ama içerisinde yaşanması zor, gayri insani yüksek inler yapma yarışına Türkiye’den katkı koymasından başka bir şey olmayıp, yarın buralar şehirlerin çöküntü alanları olmaya aday yerlerdir.
TOKİ iyi kullanılsa ülkenin konut sorununu nicel olarak çözmekle kalmaz elli senedir yanlış kentleşen bugünün şehirlerinin nefes almasına yol açacak bir çok yenilemeyi bile becerebilir. Mesela deprem tehlikesini ortadan kaldırabilir. Ama onlr yukarıda bir arkadaşın söylediği gibi sadece gidip boş tarlalara apartman ekiyorlar. Niye çünkü burada arsa devletten inşaatı istediğin gibi yap kolaycılığı var. Peki ama burada nasıl bir yaşam kurulacak, bu husus TOKİ yönetimini ilgilendirmiyor.
TOKİ konut açığını kapatıyor fakat kentleri tanımsız ve geri dönüşsüz bir dönemece sokuyor. Mimarlık ürünü olabilecek proje çeşitliliği, özenli tasarımlar yerine tarlaların içinden bina fışkıran sosyal donatısı ve en kötüsü çok katlı blok yığınları meydana getiriyor. Neymiş ucuz konut. Bu konutların ucuz olmadığı çok sonra anlaşılacak ama zaman çok geçmiş olacak.
Türkiye’de kamu eliyle konut üretiminin hedefi, kiralık konut üreterek hem çalışanlar üzerindeki kira baskısını azaltma hem de bu yolla reel ücretlerde artış sağlama olmadıkça bu TOKİ bir “tımarlı osmanlı müteahiti” durumundan çıkmayacaktır. Niyetleri de zaten bu değildir. Bu olmayınca projeler giderek birer piyasada moda neyse ona uyum sağlayan; bazen öncülük eden ama çoğu kez vasatın altında kalan düzeyde olacaktır. Kaldı ki zaten TOKİ’nin Akparti tarafından atanmış yöneticileri de mimarlığı yasal olarak zorunlu olmasa gereksiz bir yük gibi görmekteydiler.(bkz Arkitera tarafından TOKİ katılımlı İMP toplantısı)
Kiralık konut sosyal devletin sosyal projesi örneğidir. Dolaysıyla artık amaç kar etmek değil toplumu şekillendirmektir. Örneğin işçilerin ucuz konutlarda oturması geçmişte işverenlerin rekabet gücünü de arttırmıştır. Sosyal donatı alanlarından söz edebilmek mümkün olmuş, sosyal politikaların gerekliliği olarak bir kalite bir estetik az da olsa görülebilmiştir.
TOKİ bu açıdan mülk sahibi yaparak, çalışanların toplumsal muhalefetteki konumlarını zayıflatma olarak açıklanabilir ancak sosyal açıdan. Yoksa arsa devletten, vergilerin çoğu nanay, bol kredi (nasıl olsa arkada devlet var), sattı satmadı derdi yok, oh ballı börek… babam da müteahit olurdu bu koşullarda…
TOKİ elinde bulundurduğu yasalar ile hükümet desteği sayesinde bugün ülkenin en güçlü kurumlarından biri. Fakat bu enerji mimarlıkla, şehircilikle sosyal politika ve siyasetle doğru yerde buluşmadığı için kötü kullanılıyor. On yıldır ortaya konan konut sayısının ifade ettiği nicel güç ile kentlerdeki barınma sorunu, deprem sorunu, çarpık büyüme gibi bir sürü şey planlı olarak çözülebilirdi. Ama popülizm işin içine girdimiydi hükümet endeskli davranışlar öne çıkıyor ve bundan yirmi sene sonra nasıl kabul edebileceğimizi bilemediğimiz bir yapılı çevreye dönüyoruz. Kim sonra düzeltecek bu dokuyu ayrıca bunu da bilen yok. TOKİ derhal yeni bir zihniyete kavuşarak geleceğin şehirlerinin planlamasına aday olmalıdır.
sayın İlhan meselelerin büyük kısmını özetleyerek koymuş. toki nin parametreleri, değişmezleri var. bu şartlar normal değil aslında. “temel çelişki ana parametrelerin değişmeden son ürünün de değişmeyeceği. Örneğin yüksek emsal ve bunun doğurduğu yoğun yüksek bloklardan kaçınılamaması. Maliyeti arttıracağı düşüncesiyle kapalı otoparkların yapılamaması. Dolayısı ile kalan açık alanların karakterini değiştirebilmenin güçlükleri gibi. Satışa esas metrekare hesaplarında TOKİnin vazgeçemediği oranlar…”
işte bu yüzden yapılanlar “toki modeli” biçimine bürünüyor. geçmişte diyelim 2.07 imar düzeni 1.5 m çıkma imar düzeniyle kentler nasıl tek tipleşmiş ve bu apartman denizindeki kaosta yaşamaya mahkum kalmışsak şimdi “toki kriterleri” var.
TOKİ şu andaki yapısı ve yönetim fikriyle değişim yaratamaz kanımca. Ben “sosyal” anlamda yapılan “ucuz konut” kapasitesini küçümsemiyorum. Bu rakamlar müthiş bence. Fakat konut yapmayı garip bir tutku ya da histeri haline getirip memleketin her tarafını birbirinin benzeri konut siloları haline getirmekle olmuyor bu işler. Tamam ucuz konut. Ucuz olduğunu anlamak için o kuruklara girenlere kuralara katılanların çokluğuna bakmak bile yeterli. Fakat çok demode kutu kutu apartman yaparak nereye varılabilir ki?