GAYRİMENKUL TÜRKİYE
Global Real Estate Institute tarafından dünyanın birçok farklı bölgesinde düzenli olarak gerçekleştirilen GRI toplantıları, bu yıl ilk kez Türkiye’de de düzenleniyor. 20 Ocak’ta Ritz Carlton’da gayrimenkul sektörüne yön veren yerli ve yabancı isimleri bir araya getirecek olan GRI Türkiye, katılımcılara sektörün önde gelen isimleriyle farklı konularda tartışma olanağı sunarken, onlara yeni iş ortakları bulmayı da vaat ediyor.
GRI Türkiye’de 4 ana başlık (Genel Görünüm, Gayrimenkul Geliştirici ve Yatırımcı Programı, Sektör Programı, Stratejik Program) altında 16 farklı oturum gerçekleştirilecek. Toplantıdan önce, katılımcılara gayrimenkul sektörünün geleceğine ilişkin öngörüleri ve beklentileri ile katılacakları oturumlardaki tartışma konularını sorduk:
Hakan Eren – Doğuş GE GYO
Gayrimenkul mü, emtia mı, hisse senedi mi? Bu yatırım araçları ayrışmıyor artık. Krizlerde değer kaybediyorlar, piyasalar düzeldiğinde de hepsi hızla değer kazanıyor. Ancak gayrimenkul, şirketlerin hisse senetleri gibi batıp yok olma riski taşımıyor! Ticari işletme de batıp, kira getirmeme riskini taşıyor ama hiç olmazsa şehrin güzel bir yerindeki mülk yol olmuyor. Emtia ise depolarda ya da gemilerde bekletildiğinde çok pahalıya gelecek.
Finansman, krizle birlikte pahalı ve bulunmaz hale geldi. Ancak bir süre sonra toksikler sistemden atıldığında tekrar ucuzlayıp bu kez daha da bollaşacak. Özellikle krizde ciddi sıkıntılar yaşamamış şirketler finans kuruluşlarının gözdesi olacaklar. Finans kuruluşları da kredi vermeden kar edemez! Bu da bizleri bekleyen önemli bir fırsat olacak, ucuzlayan gayrimenkuller ise en büyük fırsat.
Kanımca hiçbir mülk türü bu krizde ayrışamayacak. Reel sektörü ciddi bir biçimde vuran bir krizde, alışveriş merkezleri de kan kaybediyor, oteller de, ofisler de, tabi ki konut fiyatlarının da düşmesi gayet doğal. Ancak ticari gayrimenkul segmenti daha çabuk toparlancak. Tüketim uzun süre kesildiğinde daha iştahlı döner. İnsanların 2 yıl boyunca yeni hiçbir şey alamadığını düşünün. 3. yıl herşeyimizi yenilememiz gerekecek! Arabamızı, televizyonumuzu, cep telefonumuzu hatta kıyafetlerimizi bile. Konut fiyatlarının yükselebilmesi için insanların krizle tükenecek birikimlerini yine arttırmaları gerekecek ki konut alabilmeyi düşünebilsinler.
Finansal bir kriz başladı ve doğal olarak reel sektör krizi haline geldi. Türkiye gibi ekonomisi büyük, ancak finansal sistemleri küçük olan ülkeler şanslılar. Amerika, İngiltere, İsviçre, Avusturya gibi finansal sistemleri çok büyük olan ülkeler en büyük sorunu yaşıyorlar ve yaşayacaklar. Türkiye’ye oranla ekonomileri küçük olan orta ve doğu Avrupa ülkelerinin ise bize rakip olamayacağını diye düşünüyorum.
GRI Türkiye’deki oturumumuzda ise Türkiye’deki yatırımların zamanlaması üzerinde durmaya çalışacağız. Zamanın neler getirebildiğini ve özellikle neler getirmesini beklediğimizi paylaşacağız.
Ali Otmar – Merril Lynch
Yaşadığımız küresel kriz, büyükten küçüğe, gelişmişten gelişmekte olan ülkelere kadar, derin ve tamir edilmesi uzun surecek etkiler bırakıyor. Tüm dünya ekonomileri bugüne kadar piyasalara verilen rekor miktardaki likiditeye rağmen, daralmaya başladı. Ekonomistler, bu küçülmenin henüz başında olduğumuz konusunda ve dünya ekonomilerinin başka bir denge noktası bulması gerektiğinde hemfikir.
Bu koşullar altında, gayrimenkul piyasaları tum dünyada şiddetli bir deflasyon yaşıyor. Bu nedenle tüm yatırımcılar daha başında olduğumuz gayrimenkul deflasyonunun durmasını beklemekte. Bugün, biz de dahil, herhangi bir yatırımcı yeni bir projeye giremez. Çünkü her geçen gün krizin etkisiyle daha çekici fırsatlar, daha ucuz fiyatlarla karşımıza çıkacak. Şu an tüm büyük yatırımcılar gibi biz de sadece finansal ya da operasyonel sıkıntılardan dolayı yarım kalmış, ancak temelleri güçlü olmaya devam eden projelerle ilgileniyoruz.
Ekonomik buhranın yaşandığı bugünlerde, özellikle perakande ve otelcilik segmentleri, hem tüketici harcamalarının hem de iş harcamalarının azalması ile yatırımcıların gündeminden düştü. Ofis ve konut gibi segmentlerin de ekonomik koşullardan şiddetli bir biçimde etkilendiğini eklemek gerek. Yine de eğer 2010’da dünya ekonomisinde biraz düzelme ya da düşüşün durması soz konusu olursa, bundan ilk yararlanacak segmentin konut olduğunu düşünüyorum.
Türkiye, her sektörde olduğu gibi, gayrimenkul sektöründe de “yüksek beta”, yani yüksek risk ve yüksek getirili bir ülke olmayi sürdürüyor. Bu şartlar altında, küresel yatırımcıların ilk bakacakları yerler, Batı Avrupa ya da Amerika Birlesik Devletleri olacak. Türkiye önümüzdeki üç sene boyunca yabancı yatırımcıların eski ilgisini çekmekte zorlanacak.
Bugün Türkiye’nin konusmasi gereken tek konu, ekonominin düzlüğe çıkması için alınması gereken önlemler olmalı.Önümüzdeki üç beş sene içinde yabancı yatırımcıların ilgisini çekmek için ne yapılması gerektiği bence herkesin listesinin ilk sırasında yer almalı.
Özgür Altan – Duet Private Equity
Yatırım kararları verebilmek ve değerlendirmek icin harekete geçme kabiliyetini gösterebilmek, tüm dünyanın “bekle-gör” politikasını uyguladığı mevcut durumda pek çok yatırımcı ve de yatırım yöneticisinin en buyuk sorunu. Bırakın elimizdeki mevcut değerleme yöntem ve araçlarının temel verilerinin cok değişken ve güvenilmez hale gelmiş olmasını, bu yöntem ve araçların kendilerinin bile sorgulanmaya başlandığı bir dönemden geçiyoruz. Dolayısıyla geleceğe nasıl baktığınız ve beklentilerinizi nasıl somutlastırıp değerleme modellerinize yansıttığınız, yatırım kararlarınızı uygulamaya geçirmekte etkili oluyor. Örneğin, dünyada şu anda satışı ya da yeniden finansmanı elzem hale gelmiş gayrimenkul ve baglantılı değerler yatırımcılar için popüler bir yatırım alanı haline gelmiş durumda.Turkiye’de boyutları henüz yeni yeni anlaşılmaya başlanan ve uzun dönemli bir depresyona dönüp dönmeyeceği artık herkesçe tartısılan, 1930’lu yıllardan bu yana tüm dünyanın karşılaştığı en büyük ekonomik kriz ortamındayız. Dolayısıyla global piyasalarda şu ya da bu tip gayrimenkul önümüzdeki yıllarda çok deger kazanacak diyebilmek maalesef çok kolay. Bu dönemde göreceli olarak, temel gereksinimlere hitap eden ve fiyat düşüşleri nedeniyle getiri oranında artış yaşamış gayrimenkullerin tercih edilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Ekonomik çalkantının henüz başlamadığı, Rusya ve ardından Brezilya’nın kredi değerleme kuruluşları tarafından yatırım yapilabilir ülkeler kategorisine yükseltildiği dönemde bile Türkiye kendi iç dinamikleri nedeniyle gelişmekte olan ülkeler arasında halen Guney Afrika ve Ekvador gibi ülkeler ile eş değerlendirmelere tabi tutulmaktaydi. Özellikle Türk Lirası’nın devalüasyon riski taşıdığı ve siyasi tansiyonun yükseldiği bugünlerde yabancı yatırımcı için Türkiye’de yatırım kararı almak hem zor hem dekolay. Ülke oalrak IMF’nin esaslarında bir an önce anlaşma sağlayarak finansmanı sağlamamız ve sonunun gelmeyeceğini düşündüğümüz Avrupa Birliği uyum reformlarına devam edildigi mesajini vermemiz gerekiyor. Dinamik bir nüfus ve ekonomiye sahip, uzun dönemde yüzde 4.5 yakın dönemde ise yüzde 7’nin üzerinde bir ekonomik büyüme oranını yakalamış, dünyanin en büyük ekonomilerinin hızla daralma yaşadığı bu dönemde bile büyümesini az da olsa devam ettirecek ve yakin dönemde yakalamış olduğu momentum sayesinde krizden ilk çıkacak ekonomilerden biri olmaya aday Turkiye’yi yabancı yatırımcıların görmelerini ve geleceğe yatırım yaptıklarını hissetmelerini sağlamalıyız.
GRI Türkiye’de, Türkiye fonumuz Golden Horn Properties’in stratejisinin önemli bir parcası olan alışveriş merkezleri ve bu alanda Türkiye’de yakın geçmişte yaşanan hızlı değişimler ve yakın geleceğe ilişkin beklentiler DUET olarak hazırladığımız özel ajandamızı oluşturuyor.
Şenay Azak-Matt – Aareal Bank
Değişen makroekonomik konjonktüre baglı olarak olusan likidite daralması, yatırımcıların uzun vadeli finansman olanaklarına ulaşmalarını zorlaştırdı. Bu durum risk alabilen, güçlü sermayesi olan ve uzun vadeli yatırım stratejisi olan şirketlere, iyi projelerde çok daha düşük ve uygun fiyatlarda fırsatlar sunuyor. Bunu doğru değerlendiren, güçlü projeyi seçen, uzun vadeli düşünen ve likidite sıkıntısı olmayan şirketler bu krizden kazançlı çıkacaklar.
Türkiye’de özellikle oteller hala krizden nispeten daha az etkilenmis gayrimenkuller. Hem şehir otelleri hem de turizm otellerinin 2008 sonuçlarını incelediğimizde, gerek doluluk oranları gerekse oda fiyatlarında 2007 yılındaki gibi ciddi artış kaydettiği görülüyor. Son yıllardaki ekonomik büyümeyle birlikte otellerin istikrarlı bir performans yakalaması, büyük şehirlerde ve özellikle Anadolu şehirlerinde 3-5 yıldızlı otellere olan talebin hala olduğunun en önemli işareti. Dolayısıyla yatırımcılar için hala fırsatlar var.
Lojistik segmentindeki asıl fırsat ise uluslararası kalitede ve standartlarda depo arzının çok sınırlı olması. Bu sınırlı arzın nedeni olan yüksek arsa fiyatlarının makul seviyelere inmesiyle birlikte yatırımcılar için önemli fırsatlar oluşacak.
Türkiye hala gelişmekte olan ülkeler arasında. Dolayısıyla riskler ve getiriler doğru orantılı bir şekilde hareket ediyor. Turkiye, küresel kriz ortamında, yabancı yatırımcılar için uzun vadede yüksek getiri sağlayabilecek fırsatlar sunuyor.
Alaeddin Babaoğlu – Amplio Otel Yatırımları
Varlık fiyatlarının finansal piyasalardaki son durum nedeniyle aşağıya indiğini görüyoruz. Avrupa’da birçok “landmark asset” ya da “trophy asset” diye adlandırılan mikro-lokasyonlardaki en önemli varlıklardan tutun, Türkiye’nin de içinde bulunduğu gelişmekte olan Avrupa ülkeleri piyasalarındaki varlıklara kadar bütün segmentlerde uzun vadeli yatırımlar arayan, nakiti olan ve güçlü sermaye yapısına sahip grupların alıcı olarak piyasaya çıktığını görüyoruz. Türkiye gibi küresel krizin görece daha az hasar bıraktığı ülkelerde varlık fiyatlarının aşırı değer kaybetmesiyle hem arsa hem de halihazırda çalışan varlıklarda satın alma olarak önemli fırsatların doğduğuna şahit olduk.
Bu dönemde talep ayağı güçlü oldugu için otel, ofis ve lojistik alanlarının öne çıkacağını düşünüyoruz. Anadolu’nun sanayileşmş kentlerinde 3 veya 4 yıldızlı oteller; İstanbul, Bursa gibi önemli şehirlerde ofis ve lojistik segmentlerinde potansiyel var. Ancak en büyük potansiyel şehir otelleri alanında. 1.000 kişiye düşen otel odasi sayısı Almanya, Fransa ve İngiltere gibi gelişmiş Avrupa ülkerinde 25-35 aralığında değişirken, Türkiye’de 4.5’te kaliyor ve oda kapasitesinin yaklaşık %70’i Akdeniz bölgesindeki turistik oteller.
Birçok Anadolu şehrinde nüfusun 1 milyonu aşmasına ve hızla gelişen sanayiye rağmen Batı standartlarında hizmet veren otel tesisleri yok. Talebin güçlü olması ve pazarın her geçen gün büyümesi uzun vadeli otel yatırımcılar için ideal fırsatlar doğuruyor.
2009 yılının genel olarak uzun vadeli yatırımlar açısından eşsiz bir yıl olacagını öngörüyoruz.
Türkiye’nin genç ve dinamik nüfusu, hızlı sanayileşmesi ve artan ticaret hacmi, Avrupa Birliği üyelik sürecinde önemli yapısal reformların yapılıp daha rekabetçi bir ülke haline dönüşmesi ve gayrimenkul alanında arzın yeterli olmaması Türkiye’nin Avrupa’nın parlayan yıldızı olmasını sağlıyor.
GRI Türkiye’de oturum gündemimiz otel finansmanı, yatırım yapılacak alanlarda uygun projelerin seçilmesi ve güçlü ve sağlıklı bir proje portföyü oluşturulması olacak.
Cansel Turgut Yazıcı – Eva Gayrimenkul Değerleme&Danışmanlık
Önümüzdeki dönem tüm dünyada nakiti olan yatırımcının mülk almak için fırsatlar bulacağı bir dönem olacak. Ancak ihtiyacı olmayan da satmamaya çalışacak. Arz ve talebin birbirini bulmasının kolay olmayacağı bir dönem geçireceğiz. Bu da, sadece gayrimenkulde değil her alanda durgunluk olarak bize yansıyacak. Aslında bu tür ekonomik dalgalanmalar olmazsa ekonomik hayatın olamayacağını düşünüyorum.
2008 yılında, İstanbul büyüyen ofis piyasasına yetişemiyordu. Ciddi bir A sınıfı ofis açığı ile karşı karşıyaydık. Bu nedenle arz ve talep arasındaki denge açılmış ve ofis projelerinde kiralar çok yükselmişti. Şu anda ise ofis kiralamalarında her alanda olduğu gibi sıkıntılar var. Ancak piyasa rahatladığında ilk tüketilecek olan arz fazlasının ofis segmentinde olacağını düşünüyorum. Otel konusunda İstanbul hala yeterli seviyede değil. Bugün yapılmaya başlanacak bir proje zaten 2010 dan önce devreye giremeyecek, bu nedenle otel yatırımı için elverişli bir dönemdeyiz. Konut geliştiricileri için uzunuca bir süre zor günler geçirecek. Ne zamanki arz-talep dengesi eşitlenir, konut fiyatları alınabilir seviyelere gelir buna paralel olarak da kredi imkanları rahatlarsa konutun yolu o zaman açılabilir. Bu yılı organize olmuş alışveriş merkezi ve parekendeciler için de oldukça zor bir yıl olarak görüyorum. Önümüzdeki dönemde birçok AVM’de kira indirimleri, kur sabitlemeleri , kiracılara sağlanan ilave avantajlar göreceğiz. 2009 AVM yönetimlerinin kendilerini gösterme yılı; yaratıcı olan, maddi olarak güçlü olana ayakta kalacak. Endüstriyel segmentte ise organize depolama (soğuk ve kuru depolama ) konusunda önümüzdeki dönem fırsat olabilir. Daha önce arazi fiyatları yükseldikçe organize depolama yapmak ekonomik olmaktan çıkıyordu. Çünkü depolamanın katlanabileceği maksimum bir arazi maliyeti düzeyi vardı. Ancak her şey dönüp dolaşıp yatırım yapabilecek nakite sahip olmaya bakıyor.
Türkiye büyümekte olan bir ülke. Önümüzdeki yıllar ekonomik olarak büyüyebilen ülkelerin yılları olacak. Büyük yatırımcılar gelişmekte olan ülkelere yatırım yapmaktan bahsediyorlar. Büyüme olmayan yere yatırım gitmez, bu sebeple ülkemizin krizden daha hızlı çıkacak ülkelerden biri olacağını düşünüyorum. Öte yandan ülkemiz her dönemde imar açısından sıkıntıların olduğu bir ülke. Uygulamalar yasalarla belirlense de esneklikler nedeniyle deyim yerindeyse “her yiğidin farklı bir yoğurt yiyişi” olabiliyor. Bu, yabancı yatırımcılar için anlaşılması çok zor bir durum. Türkiye’de “bizim gibi düşünemeyen” yatırımcının iş yapmasının zor olduğunu düşünüyorum. Türkiye’de gayrimenkul her zaman önemli bir yatırım aracı oldu ve olmaya da devam edecek. Hiç şüphem yok ki ülkemizde akıllıca yapılan gayrimenkul yatırımı uzun vadede her zaman kazandıracak.
GRI Türkiye’deki oturumumuzda 20 yıl önce ve bugün ne yaptığımızı, gayrimenkulün bu süreç içinde ülkemizde nasıl bir bilim haline geldiğini irdeleyeceğiz. Karma kullanım projeleri geliştirmiş ve geliştirmekte olan yatırımcıların, geliştiricileri ve değerlemecilerin olduğu oturumumuzda sürdürülebilir projenin ülkemizde yapılma oranı nedir, nasıl yapabiliriz, avantajı ve dezavantajları nelerdir, nerelerde hata yaptık, bugüne kadar yaptıklarımızdan öğrendiklerimiz neler, bunları konuşmak istiyoruz.
Güniz Çelen – Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık
2009 Eylül’e kadarki pazar koşulları ile Eylül sonrasının faklı olacağını düşünüyorum. Kurumsal yatırımcı açısından esnekliğin en yüksek olduğu alanlar cazip olacak. Ağırlıklı olarak geliştirme sürecindeki konut projeleri ve AVM’ler yatırımcının ilgisini çekecek. Özellikle ABD ve Avrupa’daki piyasalardan etkilenen ve ciddi kaynak sıkıntısı çeken yatırımcıların elindeki portföyler önemli iskontolarla alınabilir.
Risk dağılımı açısından bakıldığında, Türkiye’de gelişmiş pazarlardan daha düşük bir riskin söz konusu olduğunu, iyileşme sürecinin daha kısa olacağını öngörüyorum. Pazardaki belirsizlik, her ne kadar dışarıdan yüksek olarak algılanıyorsa da pazarı iyi tanıyanların önünü görerek ve risk hesabını yaparak yatırım kararı alması mümkün.
GRI Türkiye’deki oturumumuzda, gelişmiş ülkelerin finans piyasaları ile ilgili düzenlemelerinin oluşturacağı yeni dünya düzeninden Türkiye gayrimenkul pazarının nasıl etkileneceğini ve bu ortamda pazar oyuncularının kendilerini nasıl konumlandıracağını tartışacağız. “Yeni düzen içinde oyuncuların konumu ve aralarındaki ilişkiler değişecek mi, Türkiye’de ipotekli finansman sistemi devreye girecek mi, kurumların optimal büyülükleri konusunda değişiklik olacak mı, globalizasyonun tanımı değişecek mi, yeni dönemde nasıl donanmak gerekli, yatırımcı açısından anahtar başarı kriterleri ne olacak, krizden neler öğrendik, finansman imkanları neler olacak, özkaynak ve kredi kaynak maliyetleri ve koşulları neler olacak?” gibi başlıklar tartışmayı planladığımız temel başlıklar.
Göksan Gürel – Özel&Özel
Türkiye gayrimenkul piyasası küresel gayrimenkul piyasasının yaşadığı sıkıntıyı aynı derecede henüz yaşamadı. Ancak birçok değişik alanda varlık değerlerinin düşmesi gayrimenkul sektörü ile ilgilenen yatırımcıların risk iştahlarının düşmesini de beraberinde getirdi. Bu piyasa koşulları, güçlü özsermayeye sahip ve yeni projelerin finansmanını sağlamakta sıkıntı yaşamayacak olan şirketler için çok cazip yeni yatırım fırsatları bulunabileceğini gösteriyor.
Türkiye’de üretim ve ticaret hacminin büyümesiyle artan talep, yatırımcıları lojistik ve endüstriyel gayrimenkul piyasasına yönlendiriyor. Üretim firmalarının organize sanayi bölgelerinde, otoyolların kenarında, şehirden uzak yerlerde kurulmaları büyük yatırım gerektiren lojistik merkezlerinin inşaatlarının yapılmasını da gerektiriyor. Endüstriyel piyasada inşaat süresinin kısa olması, metrekare maliyetinin düşük olması ve binanın uzun süreli olarak kiraya verilebilmesi yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor ve yatırımcıları cezbediyor.
İstanbul’da özellikle A sınıfı ofislere yoğun bir talep var ve şimdiye kadar geliştirilen projeler yetersiz kaldı. Ofis talebinin ofis arzından çok daha hızlı bir şekilde gelişmesi ile ortalama kira rakamları da bu dönemde arttı. Bu nedenle ihtiyacı olan pek çok firma Avrupa yakasından vazgeçip Asya yakasındaki yeni merkezlere, Avrupa Yakası’nda kalmak isteyenlerse B sınıfı bir ofise yöneldi.
İstanbul otel piyasası üstün standartlara sahip beş yıldızlı otellerde hala doyma noktasına ulaşmadı, özellikle Asya Yakası’nın ciddi bir arza ihtiyacı bulunuyor.
Türkiye, Batı Avrupa ekonomilerindeki çalkantılar göz önünde bulundurulduğunda görece bir sakin liman olarak düşünülebilir. Ancak Türkiye’nin siyasi ve ekonomik gündeminin ve parametrelerinin çok çabuk bir şekilde değişebiliyor olması, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye temkinli yaklaşmasına neden oluyor.
GRI Türkiye’de katılacağımız oturumda, 2009 yılında gayrimenkul alanında hangi segmentlerin en büyük fırsatları yatırımcılara sunacağını ve Türkiye’de gayrimenkul alanında yatırım yaparken en çok karşılaşılan sorunlar ile yatırım risklerini tartışacağız.
Tassos Kotzanastassis – 8G Capital Partners
Gittikçe kötüleşen ekonomik koşullar, gayrimenkul piyasalarını bir hayli zorluyor. Kredi daralması risk priminin gitgide yayılmasına ve borç finansmanının kullanılamaz hale gelmesine neden oldu. Sınır tanımayan borçların körüklediği spekülasyonlar bitmiş durumda. Yatırımlar artık risk değerlendirmesini esas alıyor ve varlık yönetimi geri dönüyor. Yeniden düzenlenen sermayeler ve kurtarma paketleri yükselen bir olgu haline geliyor. Yatırım fonlarının hisse senetlerinden elde edilen verim, yöneticileri nakit üretmek için düşük fiyatları kabul etmek konusunda motive ediyor ve tabi ki fiyatı düşmüş varlıklar konusunda eşsiz fırsatlar doğuyor.
2009’da gayrimenkul alanında hangi segmentin öne çıkacağını önceden kestirmek zor. Finansal piyasalarda yaşananlar ofis konusundaki talebi azalttı ve mortgage kredilerinin önünü tıkadı. Tüketicilerin tasarruf politikaları perakende ve otel segmentlerini etkilerken dolaylı olarak üretimi ve lojistiği de etkileyecek. Yüksek kar oranlarına alışmış arz fazlası olan piyasalar bu koşullardan daha fazla etkilenecek. Örnek olarak Londra’da ofis, İspanya’da konut ve Doğu Avrupa’da AVM segmenti gösterilebilir. 2009 yılı fırsatçı yatırımların yılı olacak. Bu yıl öne çıkacak segmenti konuşmak yerine kaliteyi konuşmak daha yararlı olabilir. Bence nakit akışı, kiracının kredi itibarı, fiyat karşısındaki yenileme maliyeti çok daha önemli.
Türkiye’nin küresel krizi aşmak konusunda sahip olduğu demografik profil, Avrupa Birliği’ne girme olasılığı, gayrimenkulün bazı segmentlerindeki kalite yetersizliği gibi avantajları var. Ancak alışveriş merkezlerinde kiralarda uzun sürecek büyük bir düşüş yaşanabilir. Bununla birlikte, küresel olarak riskin yeniden fiyatlandırılmasıyla, yatırımcılar yeniden harekete geçmeden Türkiye’nin de varlık fiyatlarını yeniden düzenlemesi gerekiyor.
GRI Türkiye’de de -günümüzdeki en önemli fırsat olarak görünen- satışı ya da yeniden finansmanı elzem hale gelmiş varlıkları konuşacağız.
Roger Peters – Arcaptia
Tüm büyük gayrimenkul pazarlarında ve gayrimenkulün tüm segmentlerinde bugüne kadar kar oranlarının arttığını gördük. Ancak 2009 yılının büyük bir bölümünde ekonomilerin daralması ve finansmanın zorlaşmasıyla birlikte yüksek kar oranlarını göremeyeceğiz. Nakit sıkıntısı olmayan yatırımcılar satışı ya da yeniden finansmanı elzem hale gelmiş, yüksek kar getirisi olan gayrimenkullere odaklanacaklar.
Ülkelerin gayrimenkul pazarlarının olgunluğuna bağlı olarak, birçok ülkede tüketiciler yeni bir konut almayı erteledikçe konut segmenti ilgi çekici bir kategori olmaktan çıkacak. Bugünün koşullarında gayrimenkul alanında herhangi bir segmentin öne çıkması zor görünüyor. Ofis, lojistik ve perakende segmentlerinde yatırımcıların asıl odak noktaları konum, kalite, kiracılar ve uygun borç finansmanı olacak.
Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yatırımcıları dezavantajları, artık bankaların geri ödenebilir krediler veremiyor olması. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde risk verimi oranı, ekonomik koşulların gelişmiş pazarlara göre daha iyi olması nedeniyle artacak. Yüksek arsa fiyatları yatırımcıların ilgisini azaltıyor. Türkiye’de yapılacak yabancı yatırımların avantajları sınırlı. Ancak bu koşullar arsaların gerçek fiyatlarına, kar oranlarının da asıl seviyelerine dönmelerine neden olabilir.
Dirk Schwindling – Corpus Sireo
İçinde bulunduğmuz günlerde gayrimenkulün temel ilkelerine daha çok odaklanmamız gerekiyor. Orta ve Doğu Avrupa ile Türkiye’de yüksek kar getirecek alışveriş merkezi ve lojistik yatırımları konusunda hala önemli bir potansiyel var. Büyük resme baktığımızda ise hala pek çok pazarın dibe vurmamış olduğunu görüyoruz, hatta yakın gelecekte birkaç önemli anlaşma gerçekleşecek.
Satın alma gücünün artması ve tüketici talebiyle birlikte, alışveriş merkezi yatırımları Anadolu şehirlerindeki çıkışını devam ettirebilir. Üretim biçimlerinin değişmesi ve iş potansiyelinin artmasıyla da ofis yatırımları Türkiye’nin hemen her bölgesinde çıkış yakalayabilir. Lüks otel yatırımları ise önemli bir trend olarak devam edecek gibi görünüyor.
Gayrisafi yurtiçi hasılanın azalmasına bağlı olarak ofis ve kiralama alanlarındaki talebin düşmesi ve tüketici talebinin azalması Türkiye ekonomisinin en büyük riskleri. Bankacılık sektörünün durumuna bağlı olarak Türkiye’de yapılacak yabancı yatırımların finanse edilmesi gitgide zorlaşıyor. Ancak güçlü bir sermayeye sahip yatırımcılar için yüksek oranda kar getirebilecek önemli yatırım fırsatları hala mevcut. Sürüdürülebilir yatırımların peşindeki yatırımcılar için de inşaat kalitesi ve konum gittikçe daha önemli bir konu haline geliyor.