Konut sorununa çözüm için ezberi bozmak /Tayfun KAHRAMAN |
Ana Sayfa Bağlantılar Biz Kimiz İletişim Mimar İş İlanları
ANA SAYFA
Konut sorununa çözüm için ezberi bozmak /Tayfun KAHRAMAN
Share 23 Haziran 2022

Artan kira fiyatları nedeniyle asıl konut sorununu yaşayan alt ve orta gelir grubu için yine bir çare üretilmiyor. Tersine bu sınıflar açısından konut ve kira bedelleri üzerindeki artırıcı etkisiyle paket olumsuz bir etki yaratıyor.

 

 

 

 

Ekonomide yaşanan buhran, yüksek enflasyon ve dövizde yaşanan arz sorununun sonucu görülen kur artışı; başta gıda olmak üzere fiyatlarda önlenemez bir artışı beraberinde getiriyor. Mevcut iktidar, özellikle oy kayıplarını gördükçe, ekonominin temel ilkelerine aykırı her türlü projeyi denese de; yine de bu gidişata engel olamıyor. Yaşanan kriz gerçekçi, uzun vadeli ve temel ekonomik değişimlere ihtiyaç duyarken, iktidar ne yazık ki kısa vadeli zihni sinir projelerle derde çare bulamıyor. Benzer bir sıkışmayı ekonomik kriz koşullarından bağımsız düşünemeyeceğimiz konut sektöründe de görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış ile ortaya çıkan arz sıkıntısı ve enflasyon etkisi ile hem kira bedelleri hem de satış fiyatları yükselirken; bu kez alt gelir grubuna orta gelir grubunun da eklenmesi sonucu, toplumun büyük bölümünün sağlıklı konuta erişimi imkânsız bir hal alıyor.

 

Konut sorunu giderek daha temel bir probleme dönüşürken, iktidar ise açıkladığı projelerle döviz arzı sağlamak üzere konut sektörünü yatırım aracı haline getirmeye çalışıyor. Lefebvre’nin uyardığı gibi; sermaye kriz döneminde en güvenli liman alan kente ve yapılı çevreye yöneliyor. Bugün, yaşanan krizde iktidarın teşviki ile finans sermaye, yeniden üretimi için yapılı çevreye yönlendirilirken kamu kaynakları da oluşan vaziyetin önlenmesi adına bu kesimlere aktarılıyor. İktidarın bu tercihi alt ve orta gelir gruplarının konut sorununu çözmek bir yana, tersine bu sorunu büyüten bir etki yaratıyor. Şu an malum koşullar nedeniyle elimde sadece ulaşabildiğim gazetelere yansıyan veriler olduğundan tam oranları telaffuz etmem mümkün olmasa da, konut ve arsalar bu nedenle gerçek enflasyon oranlarının üzerinde bir oran ile fiyatlanıyor.

 

Bu çerçevede, mevcut iktidar tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Hazine ve Maliye Bakanlığı eliyle geçtiğimiz günlerde bir Konut Finansman Projesi açıklandı. Herkesin, özellikle bu sorunun can yaktığı alt ve orta gelir gruplarının aklında tek bir soru var; bu proje ve içeriğindeki 3 paket çözüme katkı sağlayacak mı? Fakat bu soruya olumlu bir yanıt vermemiz ne yazık ki mümkün görünmüyor. Çünkü yaşadığımız ekonomik buhran ile konut krizinin de çok yakında içinden çıkılamaz hale geleceği bugünden görülürken iktidar getirdiği proje ve paketler ile ezberleri tekrar ediyor.

 

 

YAP-SATÇI MÜTEAHHİT ZİHNİYETİ BIRAKMAK

 

 

Peki, ne yapmalı? Tabii ki her sektörde olduğu gibi, konut krizi açısından da düzelme için ilk beklentimiz ekonominin düzlüğe çıkması ve enflasyonun düşmesi. Bu beklenti gerçekleşse de konut ve emlak sektörüne bakışımızı temelden değiştirmemiz gerekiyor. Bunun için, öncelikle kamuyu yapsatçı müteahhit zihniyetinden çıkarmalıyız. Kamu mülkü arsaları bedava kaynak olarak gören TOKİ ve Emlak Konut eliyle yapılan ama yaraya merhem olmadığını bildiğimiz uygulamaları bir an önce terk etmeli ve kaynakları çözüm odaklı kullanmalıyız. Buna karşın, açıklanan proje ve paketlere bakıldığında yine ezberden ve kalıcı çözüm üretmeyecek, hatta konut sorununu derinleştirecek politikalardan medet umuyoruz.

 

 

Bakanlıkların bu perspektifle sundukları paketlere baktığımızda; önceliğin kira fiyat artışları değil, konut satışlarını artırmak olduğu görülüyor. İlk Evim Paketi ile başlarsak, bu model ile aslında sınırlı hale gelen arza karşılık yeni taleplerin oluşması beklenirken, fiyatları düşürmektense artırıcı bir etki sağlanıyor. Paketin sağladığı uygun kredi koşulları ile ev satın alma kabiliyeti olanlar için enflasyon oranları altında borçlanarak, elde kalan birikimlerini diğer yatırım araçlarında değerlendirme şansını sınırlıyor. Sonuç olarak, dar ve orta gelir grubu asgari ücretin 5 katına varan kredi ödemeleri ile paketten yararlanamazken, birikim sahipleri için yeni fırsatlar sunularak, oluşan talep ile konut fiyatlarında artış yaşanıyor.

 

 

 

 

 

Fikirtepe’de kentsel dönüşüm yıllardır sürüyor, projeler bir türlü tamamlanmıyor. (Fotoğraf: Evrensel)

 

 

 

 

Konut sahipliliğini artırmaya yönelik diğer bir paket olan Konut Finansman Paketi ile de döviz ve altın hesaplarının Merkez Bankası aracılığıyla TL’ye çevrilmesi ile konutun yarı bedeli alınırken, diğer yarısı için İlk Evim Paketi’nden daha uygun kredi imkânları sağlanıyor. Burada ise asıl amacın konut finanse etmek yerine, döviz ve altına yatırım yapanları Türk Lirası’na geçirmek ve onlar için konut yatırım fırsatları yaratmak olduğunu görüyoruz. Öncelikle piyasanın döviz talebini karşılayamayan Merkez Bankası’nın bu yeteneğini artırmak üzere kurgulanan paket ile yine birikim sahiplerinin konut satın alma olanakları kolaylaştırılıyor. Artan kira fiyatları nedeniyle asıl konut sorununu yaşayan alt ve orta gelir grubu için yine bir çare üretilmiyor. Tersine bu sınıflar açısından konut ve kira bedelleri üzerindeki artırıcı etkisiyle paket olumsuz bir etki yaratıyor.

 

 

Yurttaşlara uygun kredi imkânları sağlamayı amaçlayan iki paketin de alım gücü neredeyse tükenen sınıflara nasıl bir imkân sunacağı sorusuna cevap üretilmezken, üçüncü bir paketle inşaat sektörü için kamu kaynakları ile uygun kredi koşulları sağlanıyor. Mevcutta başlamış fakat enflasyon nedeniyle tamamlanması zorlaşan konut projelerinin tamamlanarak konut arzının artmasını amaçlayan paket, kentsel dönüşüme destek sağlanacağını ve TOKİ’ye 30 Milyar TL ek finans sağlanacağını söylüyor. Sektörde özellikle küçük müteahhitler için olumlu sonuçları olacağı söylenebilse de, sınırlı kaynakların kullanım önceliği bu mu olmalı sorusunu da beraberinde getirmektedir. Kamu kaynaklarının sosyal konut üretimine harcanmasındansa özel sektörün finans ihtiyacına ayrılması yine sorunun etrafından dolanmaya sebep olacak, gerçek sorunlara çare üretemeyecektir. Diğer yandan, TOKİ’ye sağlanan kaynak olumlu bir tablo çizerken bu konutların hedef kitlesinin kim olduğu, nerede ve ne zaman yapılacağı soruları cevapsız kalmaktadır. TOKİ tarafından bugün başlansa en az 2 yıl sonra arz edilecek konutların ödeme koşulları belirsizliğini korurken, bugün yaşanan soruna çare olması ise imkânsız görünmektedir.

 

 

Bu proje ile açıklanan paketler beklenen etkiyi yaratmayarak konut sorununu her geçen gün daha da büyütürken, iktidar bu kez Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı aracılığıyla kamu mülkü arazilerin konut yapımı amacıyla satışa çıkarılacağını açıkladı. Ardından da bu kez fatura ev sahiplerine kesilerek kira artış oranı Meclis’te kabul edilen kanun ile gerçek enflasyon oranının altıda biri olan yüzde 25 oranında sabitlendi.

 

 

Alt ve orta gelir grubuna yönelik konut sorununa çare olarak sunulan kamu mülklerinin satışı, ülkemizde ilk kez denenen bir model değil. Özellikle 1950 sonrası hızlı kentleşme dönemi ile birlikte konut sorununa çare bulamayan iktidarlar tarafından bu model birçok kez denendi. Fakat her seferinde, bugün olduğu gibi, kamu kaynakları iktidarlar tarafından alt gelir grubunun sosyal ihtiyaçlarını karşılamaktansa sermayenin yeniden üretimine ayrıldığ�� için konut sorununa gerçekçi bir çözüm üretilemedi. Kamu mülkü kentsel topraklar haraç mezat satılırken, bu topraklar yine üst orta ya da üst gelir gruplarının kurduğu kooperatifler ve müteahhitler eline uygun fiyatlarla geçti. Karşımızda böyle bir tarihsel gerçeklik dururken, bugün yapılacak kamu mülkü satışları da farklı bir sonuç doğurmayacaktır. O gün, kamu kaynakları ile sosyal konut üretilmediğinden ya da üretilen sosyal konutlar her gelir grubu için geçerli olduğundan, İstanbul’da Ataköy ya da Ataşehir örneklerinde olduğu gibi üst orta ya da üst gelir grupları tarafından mülk edinilmiştir. Bunun sonucu olarak, alt gelir grubuna kalan ise gecekondu ve kaçak yapılarla barınma ihtiyacını karşılamak olmuştur. Bugün geldiğimiz noktada benzer bir durumun yaşanılması kaçınılmaz olacaktır.

 

 

İktidarın açıkladığı paketlerin, kamu mülkü arazilerin satışı ve kira artış oranlarının sınırlandırılması gibi yaraya merhem olmayacak popülist politikalarının sonuçlarını şimdiden öngörmek mümkün. Hatta ilk veriler gelmeye başladı bile. Paketlerin açıklandığı hafta İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne bağlı İstanbul Planlama Ajansı’nın yayınladığı rapora göre konut fiyatları yüzde 10 artarken, konut kiraları ise yüzde 12,5 yükseldi. Bu birinci hafta sonunda elde edilen sonuç dahi konutun iktidar tarafından bir barınma sorunu değil, bir finans aracı olarak görüldüğünü gösteriyor. İktidar döviz arzında problem yaşadığı enflasyonist ortamda, sıkıntılarını çözmek için konut sorununa çare olmak değil, yatırımcıları dövizden uzaklaştıracak konut sektörüne yönlendirmeyi böylece kendi sorunlarına çare üretmeyi amaçlamaktadır. Peki konut krizini çözmek ve emlak piyasasında oluşan spekülatif yaklaşıma karşı gerçekçi çözümler üretmek için ne yapmalıyız?

 

Çözüm yollarını tarif etmek üzere ilk olarak belli kabuller yapılmalı. Öncelikle, konut sorunu, yaşanan ekonomik krize karşı bir araç olarak görülmekten vazgeçilmelidir. Konutun ekonomik ve fiziksel bir araç değil, toplumsal ve temel bir gereklilik olduğu kabul edilmelidir. Sağlıklı, erişilebilir ve uygun konuta erişim bir lüks değil, anayasal bir insan hakkıdır. Bu anlamda, bugün daha da görünür olan konut sorununa her gelir grubundan yurttaşın konuta erişimini sağlayacak kapsamlı politikalar ve kalıcı çözümler çerçevesinde bakılmalıdır.

 

 

KAMU SOSYAL KONUT ÜRETİMİNİ ÖNE ALMALI

 

 

Konut sorununa çözüm için öncelikle kamunun sektöre yaklaşımında temel bir değişikliğe gidilmeli, kamu kurumları ve iştirakleri yapsatçı müteahhit zihniyetini terk ederek kar elde etmeyi düşünmeden sosyal konut üretimine yönelmeli ve kiralık konut üretimine öncelik vermelidir. Unutulmamalı ki konut arzında yaşanan azalma da konut satış ve kira fiyatlarını etkilemektedir. Bu anlamda kamu kurumları tarafından sübvanse edilen konut üretimi artmalıdır. Fakat burada üst gelir grubuna yönelik özel sektörce yapılan boş konutların kamu tarafından alınarak kullanıma açılması önerisi sıkça dile getirilse de, amaca hizmet etmeyecektir. Hazır konut stokuna bu şekilde yapılacak bir müdahale sektör için can simidi olurken, asıl hedef olan alt gelir grubuna ait soruna çare olmayacaktır. Asıl sorun inşaat sermayesinin yeniden üretimi değil, alt sınıfların konut ihtiyacını karşılamak üzere kamu kaynaklarının yetersiz olmasıdır.

 

 

Şunu unutmamak gerekir ki, satış fiyatlarını belirleyen unsur kira bedelleridir ve aslında konut fiyatı kira bedellerinin kümülatif toplamıdır. Dolayısıyla, öncelikle kira bedelleri temelli politikalar ile kamunun kira bedellerindeki spekülasyona müdahalesi, sektördeki düzenleyici olma işlevini yeniden üstlenmesi ve temel konut politikasının en baştan inşası çözüm adına sürece katkı sağlayacaktır. Bu politikalara ilişkin gelişmiş ülkelerde pek çok örnek olsa da en çarpıcı veriler Hollanda örneğinde görülmektedir. Veriye ulaşma konusunda sorun yaşadığımdan hatırımda kaldığı kadarı ile 2010 yılı verileri ile Hollanda’da konutların yüzde 48’i kamuya aittir. Eski bir çalışmamdan hatırımda kalan bu veride asıl dikkat çeken oranın yüksekliğindense neoliberal politikalara karşın, Hollanda’nın spekülatif bu alanda sürdürdüğü Sosyal Devlet Politikaları ve sektöre hâkimiyetidir. Böylece Hollanda’da kamu her yurttaşın gelirinden en fazla yüzde 33’üne kadar kira ödemesi yapması koşullarını sağlamakta ve konutu bir yatırım aracı değil, sosyal devletin gereği bir barınma sorunu olarak ele almaktadır.

 

 

Bu anlamda, ülkemiz örneğinde TOKİ ve yerel yönetimlerin iştirakleri ile mevcut kurumsal yapılar üzerinden, uygun ve gerçekçi koşullarda sosyal konut üretmek üzere piyasada belirleyici roller üstlenmeleri önemlidir. Bugün yerel yönetimlerin iştirakler aracılığıyla ürettiği sosyal konutlara on binlerce yurttaşın başvurması ve ev sahibi olacakların kura ile belirlenmesi aslında bir başarıdansa, gerçek sosyal konut ihtiyacının büyüklüğünü gösterir.

 

 

ÇÖZÜME BUGÜNDEN BAŞLAMAK GEREKİYOR

 

 

Kurada çıkan isimler ile imtiyaz kazanan talihli küçük bir grup yerine, sağlıklı sosyal konuta erişim olanakları tüm yurttaşlar için genişletilmelidir. Fakat bu yalnızca yerel yönetimlerin değil, merkezi ve yerel tüm ilgili kurumların seferberlik ile yönetebilecekleri bir sorundur. Ortak bir yaklaşımla tüm kamu kurumları ve iştiraklerinin kamu kaynaklarını kiralık konut üretimine yönlendirmesi ile sosyal konut üretimine hız verilmelidir. Elbette, konut üretim süreci en az 2 yıl süre alacağından sosyal konut seferberliği zaman alacak olsa da bu girişime kamu elinde olan baş konutların kiralanması ile bugün başlanma şansı da bulunmaktadır.

 

 

Bunun yanında hem sosyal konut seferberliğine kaynak yaratılması, hem de konutun finansal bir yatırım aracı olmasını önlemek amacıyla ikiden fazla konuta sahip olanlara getirilecek konut sayısına göre kademelenecek bir vergi uygulanması konut fiyatları üzerinde azaltıcı bir etki yaratacaktır. Vergilendirme her ne kadar kamunun zor kullanması olarak yorumlanmaya neden olacaksa da; konut sorununa karşı sınıflar arası toplumsal adaletin sağlanması açısından önemli olacaktır. Ayrıca, rant vergisi olarak bilinen, imar planları değişiklikleri ile verilen ek yapılaşma haklarının vergilendirilmesi modelinin şeffaf, denetimli ve plan disiplinini bozmayacak şekilde uygulanması da bu alanda kaynak üretmek üzere kullanılabilir durumdadır.

 

 

Son olarak, kıt bir kaynak olan kentsel mekânda yer alan kamu mülkü arazilerin kullanım biçimine gelelim. Tarihsel örneklerde görüldüğü gibi, belli grupların elinde toplanma riski yüksek olan kamu mülklerinin; her gelir grubu için erişilebilir ve sağlıklı konut üretimine ayrılması, bu alanların verimli biçimde kullanılması olmazsa olmazdır. Bu alanlarda üretilecek ve kamu mülkiyetinde kalacak bu konutlar, kamunun emlak sektöründe yaşanması muhtemel ve yıkıcı etkileri olan spekülatif artışlar karşısında kullanacağı düzenleyici araçları olacaktır. Sosyal konut seferberliği uzun, maliyetli ve çatışmalar barındıran bir ortaklık olsa da ileride yaşanması muhtemel sorunların önlenmesi ve konuta her gelir grubunun ulaşabilmesi için elimizde kalan tek araçtır. Elbette sağlıklı ve erişilebilir konutlar yanında, sağlıklı kentler için, bu süreçte yaşanacak mekânsal gelişmeler ve sonuçları ile planlı bir kentsel büyüme hedeflenmeli ve her ölçekte planlama gözetilmelidir.

 

 

* Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Dr. Öğr. Üyesi, Gezi davasında 18 yıl hapis cezası verilerek tutuklandı (Silivri 9 No’lu Cezaevi A/47).

 

 

 

 

 

 

Kaynak: Birgün

 


Yorum yazmak için


Tasarım: Gisele Borges Arquitetura Tasarım firması, konik apartman bloğunu delikli “ikinci deri” ile sarıyor Editör: James Brillon Belo Horizonte’deki bu köşeli apartman binasını, içeriden manzaralar sunarken sakinlerin mahremiyetini korurken sunmak üzere tasarlanmış, delikli bir metal cephe sarmaktadır. Casamirador Savassi, Brezilya’nın Minas Gerais eyaletinin başkentinde bir gelişmedir. Dokuz katlı bina, üç katlı bir yeraltı otoparkının üzerine […]

Copyright © 2022 All Rights Reserved | Mimdap.org